Как рост числа одиночных домохозяйств меняет рынок
жилья
Рост числа одиночных домохозяйств в России становится значимым фактором
стратегии развития рынка жилья. В 2021 году в нашей стране насчитывалось
27,6 млн домохозяйств из одного человека, или 41,8% от общего числа.
За 20 лет их доля удвоилась. Под влиянием этих изменений спрос покупателей
смещается в сторону компактных квартир. Однако запрет на строительство
"микроквартир" сохраняет семейную модель как нормативный
ориентир, поэтому девелоперам приходится компенсировать дефицит
метража евроформатами и общественными пространствами.
По данным Всероссийской переписи населения 2021 года, в России насчитывалось
27,6 млн домохозяйств из одного человека, или 41,8% от общего числа
в 66,1 млн. Такой состав домохозяйств впервые оказался крупнейшим
в стране. По итогам последней переписи две трети домохозяйств в
стране состояли из одного или двух человек, тогда как полные семьи
с детьми формировали лишь 20,7% общего числа. С начала века доля
одиночек почти удвоилась, увеличившись с 22,3% в 2002 году.
Рост числа одиночных домохозяйств сильнее всего проявляется в межрегиональных
центрах с выраженным миграционным притоком, в том числе в Москве,
Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Краснодаре и Тюмени, отмечает главный
аналитик ЦИАН Алексей Попов.
Этот тренд связан со сменой социальных паттернов, более ранним отъездом
от родителей, более долгим периодом жизни в одиночку до брака, более
поздним рождением детей, проживанием на две локации из-за удаленной
работы или вахтовой занятости, а также с тем, что часть компактного
жилья, приобретенного как инвестиция, в итоге используется для проживания
небольших домохозяйств, перечисляет он.
При росте одиночных домохозяйств большая часть спроса приходится
на малоформатные лоты от студий до небольших евродвушек средней
площадью 38-40 кв. м, где покупатели ищут гостиную с нишей для приготовления
пищи, место для досуга и работы, а также отдельную спальню, указывают
в "НДВ Супермаркет недвижимости". Спрос на студии и евродвушки
стал устойчивым явлением, а покупатели, живущие одни, все чаще выбирают
открытые планировки с возможностью трансформировать пространство,
подтверждает управляющий директор "Метриума" Руслан Сырцов.
В небольших квартирах растет запрос на качественные системы хранения
и многофункциональные помещения вместо привычного набора комнат,
добавляет он.
В городах-миллионниках доля сделок с малогабаритными квартирами
достигает 30-32% от общего их числа, подсчитал Руслан Сырцов. В
региональных центрах с более устойчивой семейной моделью проживания
сохраняется спрос на двух- и трехкомнатные квартиры площадью 55-60
кв. м, уточняет он. В Москве и Санкт-Петербурге на первом месте
по спросу находятся однокомнатные лоты, включая евроформаты, средней
площадью 45-47 кв. м, тогда как в Казани, Красноярске, Краснодаре,
Нижнем Новгороде и Уфе преобладают семейные форматы, подтверждают
данные "НДВ Супермаркет недвижимости".
По словам Руслана Сырцова, средняя площадь приобретаемых
квартир в новостройках Москвы в сегментах комфорт- и бизнес-классов
сократилась с 55,8 кв. м в 2020 году до 46,6 кв. м в 2025 году.
Рост цен на квадратный метр вынуждает покупателей оптимизировать
бюджет, поясняет он.
Это стало особенно заметно в бюджетном сегменте. По итогам января-февраля
2026 года средняя площадь приобретаемых квартир в старых границах
Москвы в новостройках комфорт-класса составила 42 кв. м, бизнес-класса
- 53 кв. м, премиум-класса - 77 кв. м, в проектах всех классов в
Новой Москве - 42 кв. м, в Московской области - 42,2 кв. м, следует
из данных "НДВ Супермаркет недвижимости". Среди причин
снижения средней площади в компании также называют рост цен, слабую
доступность ипотеки, недостаточное действие семейной ипотеки и сокращение
состава домохозяйств.
Заметная часть интереса к компактному жилью объясняется не только
попыткой снизить порог входа на рынок, но и социально-демографическими
причинами, отмечает Алексей Попов. В декабре 2025 года суммарный
коэффициент рождаемости (СКР) в России составил 1,374 против 1,4
в предыдущем году. Этот коэффициент показывает, сколько детей в
среднем родила бы одна женщина на протяжении репродуктивного периода
- с 15 до 50 лет. Для сохранения численности населения на одном
уровне СКР должен составлять 2,1 на одну женщину. Под семейную модель
Откликаясь на спрос, девелоперы стали строить больше малогабаритного
жилья. В Москве в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-классов
доля студий выросла с 5% в 2020 году до 13% в 2026 году, а доля
однокомнатных квартир - с 26% до 38%, тогда как доля классических
двухкомнатных квартир снизилась с 41% до 35%, а трехкомнатных -
с 23% до 13%, приводит данные эксперт.
В то же время государственная политика в последние годы ориентирована
прежде всего на семейного покупателя, считает основатель SIS Development
Ярослав Гутнов.
Например, в Москве власти запретили девелоперам строить студии и
однокомнатные квартиры меньше 28 кв. м и двухкомнатные меньше 44
кв. м в 2024 году. Позже, в 2025 году, к аналогичным ограничениям
присоединилась Московская область.
Ограничение минимальной площади квартир уже повлияло на структуру
предложения. За 2025 год средняя площадь студий в массовых новостройках
Москвы в продаже выросла с 25 до 28 кв. м, отмечает Ярослав Гутнов.
Спрос на такие форматы во многом формируют молодые покупатели до
35 лет, для которых студия остается входным билетом на рынок, добавляет
он. По итогам января-марта 2026 года число однокомнатных квартир
в продаже на рынке новостроек Москвы в целом сократилось на 21%
год к году, а в массовом сегменте - на 47%, до 3,9 тыс. лотов, следует
из данных "Метриума".
Рынок активно уходит в евроформаты, где дефицит площади компенсируется
перераспределением метража в пользу кухни-гостиной, говорит Ярослав
Гутнов. В современных проектах большая часть квартирографии уже
представлена евроформатами от двух- до четырехкомнатных лотов в
зависимости от класса жилья, указывают в "НДВ Супермаркет недвижимости".
Во всех классах жилья заметную долю предложения заняли компактные
евродвушки. В комфорт-классе на них приходится 25,2% предложения
при средней площади 39 кв. м, в бизнес-классе - 32,5% при средней
площади 45 кв. м, в премиум-классе - 32,2% при средней площади 48,3
кв. м, подсчитали в компании.
На фоне сокращения средней площади квартир застройщики
пересматривают объем и назначение общественных помещений, отмечают
в "НДВ Супермаркет недвижимости". В жилых комплексах появляются
коворкинги, пространства для встреч в лобби, зоны для спорта и прогулок.
Запрет на "микроквартиры" подтолкнул девелоперов к поиску
решений, компенсирующих нехватку метров внутри квартиры, и одним
из таких ответов стали кладовые на первых этажах, комнаты для матери
и ребенка и системы "умный дом", перечисляет Ярослав Гутнов.
В результате общественные пространства все чаще становятся продолжением
жилья, а часть бытовых и социальных функций переносится за пределы
квартиры.
В ближайшие годы нормой для однокомнатной квартиры могут стать 35-38
кв. м, а роль общественных пространств и инфраструктуры жилых комплексов
будет расти, полагает Ярослав Гутнов. Доля малоформатных лотов,
прежде всего евродвушек и компактных евротрешек, будет увеличиваться
и дальше на фоне низкой доступности ипотеки, роста цен и сокращения
состава семей, считают в "НДВ Супермаркет недвижимости".
