|

|
Рынок жилья и расселение
в Московском регионе
|
 |
Над темой номера работала Алла МАХРОВА1
|
Строительный бум в ближнем Подмосковье
Московская область находится в более выгодном положении
в отношении свободных строительных площадок, чем столица, поэтому
в последние годы реализуется вариант плавной трансформации московского
строительного бума в подмосковный: с 2004 года по объемам нового
жилищного строительства Московская область обогнала столицу. В городах
и районах Московской области резервы для нового строительства гораздо
более значительны и увеличиваются с удалением от Москвы. Диффузия
инноваций столичного рынка жилья в виде активизации и структурного
многообразия рынка жилья быстрее всего стала распространяться на
территории ближнего Подмосковья, особенно на его западные направления
(табл. 3). Это приводит не только к дальнейшему уплотнению застройки
ближнего и среднего Подмосковья, но и к росту численности населения,
увеличению уровня урбанизированности и ухудшению экологической ситуации,
которая и так является наиболее напряженной в зоне ближних пригородов.
Фактически реализуется наиболее неблагоприятный вариант, когда столица,
формально оставаясь в неизменных границах, как масляное пятно растекается
на зону своих ближайших пригородов.
Таблица 3. Муниципалитеты-лидеры по объемам ввода жилья
Десять первых муниципалитетов-лидеров
|
Объем ввода жилья, тысяч кв. м
|
Доля в общем вводе жилья по области, %
|
Десять первых муниципалитетов-лидеров
|
Объем ввода жилья, тысяч кв. м
|
Доля в общем вводе жилья по области, %
|
2000 год
|
2004 год
|
Одинцовский р-н
|
232,7
|
8,9
|
Одинцовский р-н
|
997,7
|
17,4
|
Наро-Фоминский р-н
|
183,0
|
7,0
|
Красногорский р-н
|
317,5
|
5,6
|
Ленинский р-н
|
180,9
|
6,9
|
Наро-Фоминский р-н
|
293,3
|
5,3
|
Мытищинский р-н
|
125,0
|
4,8
|
Мытищинский р-н
|
232,2
|
4,1
|
Раменский р-н
|
113,0
|
4,3
|
Люберецкий р-н
|
194,6
|
3,4
|
Красногорский р-н
|
110,5
|
4,2
|
Раменский р-н
|
185,7
|
3,2
|
Солнечногорский р-н
|
103,9
|
4,0
|
Солнечногорский р-н
|
184,8
|
3,2
|
Люберецкий р-н
|
103,3
|
4,0
|
Балашихинский р-н
|
170,0
|
3,0
|
Домодедовский р-н
|
81,3
|
3,1
|
г. Железнодорожный
|
169,1
|
3,0
|
Истринский р-н
|
79,55
|
3,0
|
Ленинский р-н
|
160,0
|
2,8
|
Итого
|
1313,1
|
50,3
|
Итого
|
2904,9
|
56,2
|
Города и районы среднего Подмосковья прочно входят в
число лидеров не только по абсолютным, но и по душевым показателям
нового жилищного строительства, причем за последние пять лет контрастность
между муниципалитетами лидерами и аутсайдерами по вводу жилья на
душу населения увеличилась с 1,5 до 6 раз (табл. 4).
Таблица 4. Муниципалитеты лидеры и аутсайдеры по вводу
жилья на душу населения (кв. м)
Муниципалитеты
|
2000 год
|
Муниципалитеты
|
2004 год
|
Лидеры
|
Ленинский р-н
|
1,43
|
Г. Котельники
|
6,11
|
Наро-Фоминский р-н
|
1,09
|
Одинцовский р-н
|
3,5
|
Подольский р-н
|
0,99
|
г. Щербинка
|
3,17
|
Одинцовский р-н
|
0,93
|
Красногорский р-н
|
2,12
|
Солнечногорский р-н
|
0,85
|
Наро-Фоминский р-н
|
1,52
|
Аутсайдеры
|
г. Протвино
|
0,05
|
Каширский р-н
|
0,13
|
г. Котельники
|
0,04
|
Зарайский р-н
|
0,11
|
г. Рошаль
|
0,01
|
г. Красноармейск
|
0,1
|
г. Пущино
|
0,0
|
г. Лосино-Петровский
|
0,08
|
г. Фрязино
|
0,0
|
г. Протвино
|
0,02
|
Московская область
|
0,4
|
Московская область
|
0,86
|
Эту тенденцию подтверждают и данные по структуре ввода
многоэтажного жилья. При росте объемов ввода многоэтажного жилья
за последние пять лет более чем в три раза распределение объемов
нового жилья по поясам стало еще более контрастным: зона ближних
пригородов увеличила свою долю до 71,2% за счет муниципалитетов
среднего и особенно дальнего Подмосковья. В секторальной структуре
выросла доля наиболее экологически чистого и привлекательного для
жилищного строительства запада области, который стал доминировать
не только на рынке загородного жилья. Увеличилась доля восточного
сектора, особенно первого пояса. Города и поселки зоны ближних пригородов
востока области были недооценены рынком первичного жилья в конце
1990-х годов. Из-за близости к Москве и расширения зоны строительного
бума в 2000-е годы они стали быстро набирать популярность (табл.
5)
Таблица 5. Структура объемов ввода многоэтажного жилья
по поясам и секторам
Годы
|
1 пояс
|
2 пояс
|
3 пояс
|
север
|
восток
|
юг
|
запад
|
Ввод в действие многоэтажного жилья, тысяч м2
|
2000 год
|
661,4
|
250
|
166,9
|
307,4
|
239,1
|
278,1
|
222,0
|
2004 год
|
2290,8
|
607,9
|
317,6
|
841,9
|
790,4
|
434,8
|
849,2
|
Ввод в действие многоэтажного жилья, %
|
2000 год
|
60,2
|
23,9
|
15,9
|
29,4
|
22,8
|
26,6
|
21,2
|
2004 год
|
71,2
|
18,9
|
9,9
|
26,2
|
24,6
|
22,8
|
26,4
|
Рассчитано автором на основе данных Мособлкомстата.
Хотя наибольшая активность рынка первичного жилья наблюдается
в зоне ближних пригородов, из-за дефицита территориальных ресурсов
происходит расширение географии нового жилищного строительства и
первичного рынка жилья. Если спрос на "дальний радиус"
(более 50 км от столицы) два-три года назад был незначительным и
неустойчивым, то с 2003 года он увеличился на треть. Строительная
активность в последние два года постепенно смещается к границам
Московской области, что отражается и в более высоких темпах роста
цен на рынке первичного жилья в дальнем Подмосковье (табл. 6).
Таблица 6. Цены на первичном рынке жилья в городах Московской
области и их динамика
Зоны удаленности
|
Диапазон цен, $
|
Среднегодовой темп роста цен
|
2002 год
|
2003 год
|
2004 год
|
2002-2003 годы
|
2003-2004 годы
|
Города ближнего Подмосковья
|
443-643
|
497-773
|
643-974
|
1,16
|
1,28
|
Города среднего Подмосковья
|
378-528
|
394-584
|
528-726
|
1,4
|
1,29
|
Города дальнего Подмосковья
|
244-317
|
280-392
|
393-541
|
1,2
|
1,39
|
Составлено по данным информационно-аналитического бюллетеня
рынка недвижимости "RWAY" и материалам автора.
Расширение географии нового жилищного строительства
происходит одновременно с ростом концентрации объемов вводимого
жилья в отдельных городах и районах: первая десятка муниципалитетов
(все они - представители ближнего и среднего Подмосковья) сосредотачивает
почти половину объемов ввода жилья. В ряде городов уже застраиваются
или планируются к застройке новые крупные жилые микрорайоны на 500
тысяч кв. жилья и выше, что приведет к резкому, подчас "взрывному",
увеличению численности проживающего в них населения. Так, в северо-западной
части г. Троицка предполагается строительство нового жилого микрорайона
на 700 тысяч кв. м, что может привести почти к удвоению современной
численности населения города. Для малых и средних городов это означает
сильное усиление их роли как "спален" Москвы и рост трудовых
маятниковых миграций в столицу, разрушение сложившегося уклада и
стиля жизни.
Еще более значительные изменения в сети городского расселения
могут быть связаны с застройкой территорий вне границ существующих
поселений. Крупные земельные собственники в области уже сегодня
вынуждены разрабатывать бизнес-планы комплексного развития своих
земельных лотов как новых селитебных образований, что может привести
к крупным сдвигам в структуре узловых элементов каркаса расселения.
Так, на Новорижском шоссе на площади в 430 га предполагается возведение
целого города на 2,7 млн. кв. м жилья с бизнес-центрами и полным
набором инфраструктуры с застройкой преимущественно малоэтажными
жилыми дамами, виллами и коттеджами.
Появление новых городских центров возможно и в других
частях Подмосковья, где в частной собственности находятся крупные
земельные наделы в сотни гектаров (в Ленинском, Химкинском, Балашихинском,
Подольском, Раменском и ряде других районов). Такие изменения могут
сильно повлиять на сложившуюся систему расселения целых направлений.
Новое жилищное строительство в Троицке вместе с планами освоения
крупной площадки в районе поселка Коммунарка (Ленинский район) может
привести к кардинальному изменению характера расселения по Калужскому
направлению, которое может превратиться в "суперспальню"
с огромными потоками трудовых маятниковых мигрантов и транспортными
проблемами.
Анализ предполагаемых объемов ввода жилья за 2006-2010
гг.9 показывает, что в ближайшей перспективе
продолжится тенденция стягивания населения в зону ближних и средних
пригородов, что будет увеличивать застроенность ближнего Подмосковья
и западных частей области.
9 - Для анализа использовались материалы "Комплексной
программы "Жилище, инженерная и социальная инфраструктура Московской
области на 2004-2010 годы", "Схемы территориального планирования
Московской области - основные положения градостроительного развития",
материалы муниципальных образований Московской области и другие
документы.
|