Рынок жилья и расселение в Московском регионе
		Над темой номера работала Алла МАХРОВА1

Золотая миля, золотой треугольник, золотой остров…

Неоднородность центра на уровне районов дополняется разной престижностью проживания в отдельных частях муниципальных районов. Сегодня самые дорогие и престижные улицы столицы - это Остоженка-Пречистенская набережная, так называемая, "золотая миля", сформировавшая свой имидж самой элитной территории столицы за 1990-е годы. Следующий по степени "элитности" район - это Арбат и его переулки, которые были наиболее престижными в советский период. К уже сложившимся престижным районам города добавляются новые за счет строительства элитного жилья на Патриарших и Чистых Прудах, Плющихе, в Замоскворечье, на Фрунзенской набережной и др. В настоящее время районы сосредоточения элитного жилья - это, прежде всего, центр, где сформировался московский "золотой треугольник": Тверская-Остоженка.

Формирование новых престижных районов происходит медленнее всего, хотя за счет реорганизации промышленных зон возможно создание новых зон элитного жилья, своеобразных мини-городков с социально однородным соседством. Так, в Москве существует ресурс, который позволит создать новый район суперэлитного жилья: это Болотный или, как его стали называть, Золотой остров, где сейчас расположена фабрика "Красный Октябрь". В рамках реализации программы по выводу предприятий из центра города здесь будет построен жилой комплекс элитного жилья с ожидаемой ценой квадратного метра 15-20 тысяч долларов, который станет самым дорогим районом Москвы. Ряд корпусов фабрики, которые являются памятниками промышленной архитектуры, будут реконструированы в новый для Москвы формат элитного жилья - лофты. Данный район обладает рядом преимуществ, которых не имеет даже "золотая миля" - это его автономность и вид на Кремль.

Для Москвы, как и для других столиц постсоветских государств, в развитии процессов джентрификации велика роль не только рыночных механизмов, но и различных правительственных программ, прежде всего реорганизации промышленных зон и вывода промышленных предприятий, что приводит к многочисленным изменениям функций места и изменениям качества городской среды.

Значительные изменения в характере внутригородского расселения происходят и в других округах столицы.

Появление среднего класса (в Москве эти процессы проходят довольно активно) с его жизненными и целевыми приоритетами приводит к тому, что под влиянием более взыскательных запросов покупателей - представителей среднего класса потребительский спрос постепенно смещается от дешевого жилья к более качественному. На этот слой покупателей ориентированы определенные сегменты как вторичного рынка, так и дома с повышенными потребительскими характеристиками на первичном рынке. Жилье этого типа располагается преимущественно в районах западного направления: лидером по количеству предложений жилья бизнес-класса является Юго-Западный округ, далее следуют Западный и Северо-Западный округа. Наиболее дорогое жилье расположено, прежде всего, в районах, граничащих с ЦАО: Гагаринском, Дорогомилове и Хорошево-Мневниках, жить в которых было престижно еще в советские годы. За счет нового жилищного строительства последних десяти лет существенно повысили свой имидж такие районы как Крылатское, Раменки и Проспект Вернадского. К середине 1990-х годов улучшил свою привлекательность для потенциальных покупателей район Крылатское за счет строительства дома первого российского президента и его окружения на Осенней улице. Формирование новой престижной оси города - Мичуринского проспекта - привело к повышению рейтинга Раменок по сравнению с началом-серединой 90-х годов. Активный снос пятиэтажного жилья и новое строительство привело к росту цен в районе Проспект Вернадского.

Также за счет нового строительства улучшили свой имидж и перешли в группу районов со среднегородским уровнем цен периферийные районы западных округов, расположенные за границей МКАД (Северное и Южное Бутово, Солнцево, Митино), которые уже прошли этап первоначального интенсивного строительства. В группе ценовых аутсайдеров остался только район Ново-Пределкино, в котором еще продолжается массовая застройка.

Что касается восточных округов столицы (Юго-Восточный, Северо-Восточный и Восточный), то они в последнее время все более четко позиционируются на рынке как непрестижные окраины. Исключение составляет только несколько районов. Кроме района Сокольники, зеленого и традиционно довольно престижного, в результате активного развития процессов коммерциализации, связанных с вводом Третьего транспортного кольца, улучшили свой имидж такие районы Северо-Восточного округа как Алексеевский, Ростокино, Марьина Роща, расположенные в границах Третьего кольца.

Привлекательность районов Юго-Восточного и Южного округов города сильно снижает неблагоприятная экологическая обстановка. Здесь наиболее дешевые районы с ценами на жилье ниже среднегородского уровня - это не только периферийные районы за МКАД, но и ряд территорий, расположенных с внутренней стороны кольцевой автодороги (Люблино, Братеево, Восточное и Западное Бирюлево). Причем, если в наименее престижном Юго-Восточном округе нет ни одного района с ценами на жилье выше среднегородского уровня, то в Южном округе в районах Донской и Даниловский цены на жилье выше средних по городу. Это связано с их близостью к центру и к престижной Якиманке и быстро трансформирующему свою пространственную структуру Замосковоречью.

В отдельных районах города, прежде всего на западе и севере, также идут процессы "обуржуазивания" и формирования новых элитных районов. Причем, в отличие от центра, ядром их образования, как правило, становятся старые престижные районы, вокруг которых возводится новое жилье повышенных потребительских характеристик, офисно-деловые и торговые центры. В качестве такого примера можно привести квартал, находящийся в районе метро "Новые Черемушки". Рядом с "Царским селом" - кварталом элитных домов для сотрудников Центрального Комитета коммунистической партии, построенным в советское время, - на улице Наметкина был возведен комплекс административных зданий "Газпрома", само появление которого повысило имидж данного района. В этот период (середина 1990-х годов) там же были снесены пятиэтажки и построены новые современные дома, в том числе для сотрудников этого могущественного монополиста. Одновременно по соседству с существующим "Царским селом" появился новый квартал элитного жилья "Царское село-2". Позднее были открыты торговый центр "Панорама" и офисно-торгово-развлекательный центр "Черемушки". Следующая стадия реконструкции этого района - снос пятиэтажек по улице Гарибальди, идущий в настоящее время. Значительное количество строящегося жилья в таких районах комплексной реконструкции срединного пояса выставляется на продажу и заселяется уже более состоятельным населением.

Несмотря на свое активное развитие, процессы социальной пространственной сегрегации в Москве носят пока анклавный, а не зональный характер. Для Москвы, как и для столиц других посткоммунистических стран, характерна сильная дисперсия социальных слоев, неоднородный социальный состав населения и расплывчатые социальные границы городского пространства. Однако, как показывают результаты социологических опросов, рост цен на жилье и высокая стоимость жизни приводят к вымыванию нижних страт общества из престижных районов. Активно формирующийся средний класс, напротив, стремится покинуть непрестижные районы и переселиться на более дорогие территории⁶. Это приводит к тому, что в центральных и западных районах происходит изменение социального состава проживающих за счет постепенного, но постоянного вытеснения менее состоятельных слоев населения. Одновременно, в Москве, как и в других мировых городах, представители социальных низов, продолжающие жить в престижных районах, лишены доступа ко всем благам, которыми пользуются привилегированные слои (престижное жилище, престижные школы, клубы, магазины и т.п.) и становятся как бы невидимыми в этих престижных кварталах, практически не влияния на их имидж⁷.

Одним из немногих показателей, который позволяет косвенно оценить социальный состав населения является уровень его образования. Наиболее высоким образовательным уровнем населения, как и в советский период, выделяется ЦАО (рис. 4). Однако, места, занимаемые остальными округами в рейтингах по уровням цен на жилье и образованности населения, не совпадают, что связано со все еще сильным влиянием фактора унаследованных различий: историей заселения, временем застройки, ведомственной принадлежности жилого фонда и наслоений от последующей ротации жилья. Эта же ситуация характерна и для отдельных административных районов, включая районы центра, что фактически является отражением свойственной Москве крайней неоднородности социального состава проживающих.

Рисунок 4. Образовательный состав населения Москвы (по данным переписи населения 2002 года, %)

Как уже отмечалось, в Москве, как в других столицах посткоммунистических стран, катализатором трансформации внутригородского пространства и изменений в расселении населения становятся различные правительственные программы и постановления. Это приводит к тому, что хотя сформировавшиеся ценовые зоны являются довольно устойчивыми, в рейтинге районов наблюдаются подвижки, связанные, прежде всего, с градостроительной политикой столичных властей: реализацией программ реконструкции пятиэтажного жилого фонда, вывода промышленных предприятий, крупномасштабного транспортного строительства.
В преддефолтный период - июнь 1998 года - зона с наиболее высокими ценами на жилье была представлена наиболее престижными районами центра и западных частей города. Районы со среднегородским уровнем цен фактически окружали эту "золотую" подкову, а территории с наиболее дешевым жильем располагались на периферии города, выделяясь своей повышенной концентрацией на востоке и юге (рис. 5).

Рисунок 5. Ценовое зонирование районов Москвы в июле 1998 года (вторичный рынок жилья)

Последствия экономического кризиса 1998 года привели к тому, что к началу 2001 года жилье в столице существенно подешевело, сильно уменьшилось число наиболее дорогих районов с ценами выше среднегородского уровня и, напротив, увеличилось число районов с ценами ниже среднегородского уровня (рис. 6).

Рисунок 6. Ценовое зонирование районов Москвы в марте 2001 года (вторичный рынок жилья)

К концу 2005 года в условиях экономического роста при стремительном увеличении цен на московское жилье строительство нового элитного жилья и формирование наиболее престижных районов привело к появлению группы районов с очень высокими ценами, уровень которых более чем на 50% превышает средний по городу. Одновременно реализация программы реконструкции пятиэтажного жилого фонда, которая проводится во всех округах столицы, "подтянула" большинство районов к среднегородскому уровню за счет строительства нового, более комфортного жилья и комплексной модернизации городской среды в районах сноса пятиэтажек. При этом исчезла группа районов с наиболее низкими ценами на жилье и резко сократилось число районов с ценами ниже среднегородского уровня (рис. 7). Таким образом, на каждом этапе развития рынка жилья в ценовой иерархии административных районов города происходят очень существенные подвижки, которые значительно меняют сложившийся ценовой рельеф.

Рисунок 7. Ценовое зонирование районов Москвы в ноябре 2005 года (вторичный рынок жилья)

6 - Ольга Вендина. Мигранты в Москве: грозит ли российской столице этническая сегрегация? Миграционная ситуация в регионах России. Выпуск третий. М, 2005. 88 с.
7 - Трущенко О.Е. Престиж центра: городская социальная сегрегация в Москве. М, 1995.