Рынок жилья и расселение в Московском регионе
		Над темой номера работала Алла МАХРОВА1

Жилищное строительство и территориальное расслоение москвичей

География нового жилищного строительства отражает востребованность отдельных территорий региона.

В течение 1990-х годов Москва, а в последние годы и Московская область лидируют в стране по объемам нового жилищного строительства. Будучи на протяжении многих лет наиболее экономически успешным и инвестиционно привлекательным регионом страны, столица вынуждена развиваться в существующих территориальных границах из-за административного разделения с Московской областью. Не имея возможности расшириться, как она многократно это делала раньше, столица испытывает абсолютный дефицит территории. Из-за активного развития новых функций в городе существует огромная потребность в земельных ресурсах для их размещения, что приводит к многочисленным изменениям функций места и высокому спросу и ценам на земельные участки. Одновременно Москва, формально оставаясь в неизменных границах, выносит часть своих функций (селитебных, деловых, торговых) в пригороды, что увеличивает спрос и уровень цен уже и в Подмосковье, особенно в зоне ближних и средних пригородов.

За постсоветский период в Москве практически завершено массовое жилищное строительство на резервных территориях, которые расположены за границей МКАД. После застройки Куркино из неосвоенных крупных площадок практически остался один район Молжаниновский; в ближайшее время начнется массовое строительство в поселках и деревнях, входящих в состав города (Некрасовка, Северный, Восточный и др.). Исчерпание резерва свободных территорий означает переход к точечному строительству и уплотнению существующей застройки, реконструкции районов пятиэтажного жилья, а также к строительству жилья на месте выводимых производственных зон и предприятий, воинских частей и других объектов. В ближайшие годы на долю строительства в районах массовой застройки придется только 14,3%, остальное жилищное строительство будет вестись за счет уплотнения застройки, реконструкции и реновации существующего жилого фонда, а также смены функций места (рис. 8).

Рисунок 8. Структура жилищного строительства по административным округам Москвы (2006-2010 годы), %

Составлено по данным Среднесрочной программы жилищного строительства в городе Москве на период 2006-2008 годов и задания до 2010 года.

Огромные объемы предполагаемого жилищного строительства⁸ приведут к существенным подвижкам в ценовых рейтингах районов, в том числе за счет строительства домов повышенных потребительских характеристик. Возникновение новых крупных жилых районов возможно только в районах массовой застройки, на территории бывших производственных площадок, воинских частей или на других "федеральных" землях; из крупных проектов последнего времени этого типа - Ходынское поле и микрорайон Шуваловский.

Такое масштабное жилищное строительство приведет к дальнейшему росту численности населения города, которое будет происходить во всех округах города. Однако, вследствие того, что половина всего нового жилищного строительства будет осуществляться за счет реконструкция пятиэтажного жилого фонда, а переселяемые москвичи будут оставаться в границах своих районов или в ЦАО, пропорции расселения населения по округам изменятся крайне незначительно. Более существенные подвижки будут происходить на уровне отдельных районов, особенно в районах массового жилищного строительства, где будут возводиться основные объемы социального жилья, представленные домами эконом-класса, что, несомненно, усилит процессы территориального социального расслоения.

За счет устойчивого спроса на элитное жилье и увеличения требований со стороны потенциальных покупателей не только к качеству, но и к району проживания и однородности соседства в Москве продолжится процесс формирования новых элитных кварталов. Москва фактически повторяет путь мировых столиц, формируя новые деловые и элитные районы, что является частью естественного процесса развития города. В исторической части города возможно появление небольших кварталов нового элитного жилья из-за небольшого количества свободных участков и ограничений по этажности строительства. Более крупные районы элитного жилья будут возникать во "второстепенных" районах ЦАО в пределах Садового кольца на месте выводимых промзон и предприятий. Из крупных заявленных проектов, кроме уже упоминавшегося Золотого острова, новые элитные районы появятся в рамках реализации проекта "Большой СИТИ", а также в зоне Шмитовского проезда недалеко от "СИТИ", в Хамовниках на месте завода "Каучук" и троллейбусного парка №5, в ряде других мест.

Тенденция строительства жилья разного уровня в соответствии с градостроительным потенциалом территории и престижностью будут усиливать территориальную социальную стратификацию населения. Но пока политика московского правительства по сохранению района проживания за переселяемыми москвичами реально противодействует ускоренному делению районов на "богатые" и "бедные", сохраняя социально неоднородное расселение и препятствуя "гарлемизации" столицы.

8 - До 2010 года ожидаемый ввод жилья составит 34,1 млн. кв.м.