Рынок жилья и расселение в Московском регионе
		Над темой номера работала Алла МАХРОВА1

Дорогая моя Москва: цена престижа

Московский регион - это более 17 миллионов человек (12% населения России), живущих на территории 47 тысяч квадратных километров (менее 0,3% территории страны) при плотности населения 162 человека на квадратный километр. Рынок жилья в Московском столичном регионе - Москве и Московской области - активно развивается и является наиболее сформировавшимся в стране. Устойчивый спрос населения и высокая доходность инвестиций в различные сегменты рынка жилья делают новое жилищное строительство важным и самостоятельным фактором пространственного развития территории региона и его сети расселения.

Изменения во внутригородском расселении в постсоветский период связаны с процессами социальной сегментации городского пространства. Для новой экономической элиты важное значение имеет процесс самоутверждения, публичным проявлением которого является престижный адрес места жительства и тип жилья. Изменение состава претендентов на обладание престижного жилья и дифференциация спроса ускорили структурирование городского пространства через механизмы рынка жилья и к быстрому росту контрастов в расселении.

В начале 1990-х годов среди отдельных категорий покупателей еще не было четких предпочтений по типам желаемых квартир и их местоположению, главным критерием были размер квартиры, ее планировка и близость к метро. Для современных законодателей городской стратификации - представителей наиболее обеспеченных категорий населения наряду с типом жилья не менее важным является район его расположения, его престижность.
Понятие престижного района появилось в современной жизни сравнительно недавно. В советской реальности такого термина не было, хотя социальные контрасты в расселении населения имеют давние корни. Центр и западные части столицы были традиционными местами проживания верхних слоев общества еще в дореволюционный период. Эта традиция сохранялась и в советское время, но в менее выраженной форме. Главной тенденцией советского периода было довольно однородное, социально смешанное расселение, что достигалось с помощью доминирования типовой застройки и расселения рабочих вперемежку с интеллигенцией. Однако реально существовала советская городская "география престижа": Арбат, "Царские села" (в Кунцево и позднее - в Новых Черемушках), район "Кутузовский проспект - Фили - Кунцево - Крылатское" - место расселения партийно-хозяйственной элиты, Юго-Запад - интеллектуальной элиты и номенклатурных работников².

Как и в советское время, в начале ХХI века наиболее престижное и дорогое жилье сосредоточено в центре и в западных частях Москвы, а наиболее дешевое - на периферийных окраинах, особенно на "пролетарских" юго-востоке, востоке и юге города. Как показывает мониторинг цен по административным округам Москвы, общие различия между центром и периферией, а также западом и востоком достаточны устойчивы, однако при сохранении существенного отрыва Центра от остальных округов города в последнее время в условиях стремительного роста цен, когда быстрее всего дорожает наиболее дешевое жилье и медленнее всего наиболее дорогое, происходит приближение цен на жилье в округах к среднегородскому уровню (табл. 1).

Таблица 1. Динамика средней удельной цены квадратного метра на вторичном рынке жилья по административным округам Москвы, в % к среднему по городу

Рисунок 1. Динамика средней удельной цены квадратного метра на вторичном рынке жилья по административным округам Москвы, в % к среднему по городу

Ценовой отрыв районов Центрального округа связан с активно идущими в этой части города процессами джентрификации³, реконструкцией и облагораживанием центра. В условиях действия рыночных механизмов из-за высоких цен на землю центральные кварталы застраиваются офисно-деловыми центрами, торгово-развлекательными комплексами, элитным жильем, которые вытесняют промышленность, ветхое жилье, массовую сферу услуг.

За постсоветский период в центре Москвы произошло сокращение жилых функций: только за 1995-2005 годы объем жилого фонда уменьшился на 3,5%. Одновременно происходит замена самого жилого фонда. На территории ЦАО уже не осталось пятиэтажных домов сносимых серий; округ одним из первых в Москве завершил программу их ликвидации; оставшееся ветхое жилье и пятиэтажки заменяются элитным жильем и жильем бизнес-уровня. В настоящее время почти половина всего элитного жилья столицы возводится на территории Центрального административного округа, причем здесь строится самое престижное жилье - классов люкс и премиум. Это приводит к повышению престижности районов центра и к тому, что по ценам на жилье эти части города все значительнее отрываются от остальных территорий столицы. Так, если по состоянию на середину 1998 года только в половине районов ЦАО цены превышали среднегородской уровень более чем на 30%, то к концу 2005 года уже все районы относились к этой ценовой группе, а в восьми из них уровень цен был выше среднего по городу более чем на половину.

Самые дорогие районы центра, которые уже в советское время имели статус престижных, такие как Арбат и Хамовники, с середины 1990-х годов значительно усилили свой имидж за счет повышения качества жилого фонда в результате сноса ветхого жилья, реконструкции существующего жилого фонда и строительства нового элитного жилья. Появление нового элитного жилья, в свою очередь, становится фактором формирования особо привлекательных территорий и районов, притягивая к себе соответствующее соседство.

Значительная часть центральных районов Москвы, как и других столиц посткоммунистических стран (Будапешт, Прага, Таллин и др.)⁴, повысила свою престижность в результате развития функций, не связанных с постоянным проживанием, прежде всего офисно-деловых, что приводит к формированию новых деловых районов и субрайонов. Элитаризацию центра усиливают и торгово-развлекательные функции, которые в своем размещении тяготеют к деловым районам. Так, концентрация офисных, торговых и развлекательных центров в районе Тверской привела к улучшению его имиджа и росту престижности для проживания: по уровню цен на жилье он вошел в тройку самых дорогих районов столицы (табл. 2, рис. 2).

Таблица 2. Динамика средних удельных цен предложения по административным районам Центрального административного округа, долл./кв.м

* - место, занимаемое районом в рейтинге цен на жилье административных районов г. Москвы
Источник: Составлено по данным сайта ww.arn.ru, аналитического центра компании "Миэль".

Рисунок 2. Динамика средних удельных цен предложения по административным районам Центрального административного округа, долл./кв.м

В настоящее время процессы коммерциализации активно протекают во "второстепенных" восточных, более промышленных районах центра, многие из которых еще не имеют имиджа территорий, престижных для проживания и привлекательных для строительства элитного жилья. В таких районах элитное жилье начинает строиться уже после образования новых деловых зон, как это уже происходит в настоящее время, например, в Замоскворечье и в районе Таганки.

О "трансформированности" отдельных районов центра джентрификацией можно судить по количеству нового жилья и его типу. За пятнадцать лет постсоветского развития в ЦАО было построено почти 13% всего существующего жилого фонда, причем наиболее высокими показателями выделяются Якиманка (около 20%), Арбат, Пресненский и Таганский (в каждом примерно по 15%) (рис. 3). По качеству построенного жилья межрайонные различия еще более существенны. В наиболее престижных районах - Арбат, Тверской, Хамовники - все жилье строилось только по индивидуальным проектам, что соответствует стандартам жилья с повышенными потребительскими характеристиками (элита и бизнес-уровень). Именно эти территории являются на сегодняшний день наиболее престижными в столице, и процессы джентрификации в них проявились заметнее всего. Напротив, в таких районах столицы как Басманный, Таганский и Красносельский велика доля жилья, построенного по типовым проектам уровня эконом-класса. В основном, именно в эти менее престижные восточные районы центра переселяют жителей ЦАО из ветхого и реконструированного жилья⁵.

Рисунок 3. Особенности структуры жилого фонда районов Центрального административного округа

1 - МГУ им. М.В. Ломоносова, старший научный сотрудник кафедры экономической и социальной географии России, кандидат географических наук
2 - Вешнинский Ю.Г. Социокультурная топография Москвы: от 1970-х к 1990-м. // Москва и "московский текст" русской культуры. М, 1998. С. 198-225.
3 - В данной работе джентрификация понимается не только как переселение наиболее состоятельных слоев населения в центр и восстановление старого жилья, а как процесс социально-экономической трансформации ("облагораживания") территории центральных районов города.
4 - L. Sykora "Gentrification in post-communist cities" 2004
5 - Согласно постановлению Правительства Москвы о порядке переселения граждан из ветхого и реконструированного жилья, населению, живущему в ЦАО, новое жилье должно быть предоставлено в границах Центрального административного округа.