Rambler's Top100

№ 307 - 308
29 октября - 11 ноября 2007

О проекте

Электронная версия бюллетеня Население и общество
Институт демографии Государственного университета - Высшей школы экономики

первая полоса

содержание номера

читальный зал

приложения

обратная связь

доска объявлений

поиск

архив

перевод    translation

Оглавление
Тема номера
Доступно ли россиянам жилье?

Программа: «Доступное жилье»

Что определяет рост цен на жилье в России?

Что показывает коэффициент доступности жилья…

И с какими оговорками им можно пользоваться

Какая доля семей может решить жилищную проблему, пользуясь собственными средствами и кредитами

Сколько семье копить на квартиру, если отказывать себе во всем

Насколько доступны ипотечные кредиты?

Ссылки по теме номера

Темы предыдущих номеров

См. также Архив "Темы номеров"


Google
Web demoscope.ru

 

Александр Лактионов. В новую квартиру. Alexandre Laktionov. New apartment. (1952) Доступно ли россиянам жилье?

Над темой номера работали:

Надежда КОСАРЕВА Андрей ТУМАНОВ

Надежда
КОСАРЕВА

Андрей
ТУМАНОВ

И с какими оговорками им можно пользоваться

Расчет коэффициента доступности жилья в России не так прост, как это представляется на первый взгляд, необходимо учитывать целый ряд методологических проблем.

1. Данные официальной статистики по средней стоимости квадратного метра жилья существенно расходятся с данными риэлторов. Росстат публикует данные в среднем по субъекту Российской Федерации, в то время как риэлторы оперируют данными о стоимости жилья на сформировавшихся рынках вторичного жилья в отдельных городах (преимущественно – административных центрах субъектов Российской Федерации). Расхождение между показателями может составлять 30%13 и более. Данные риэлторов могут более объективно характеризовать ситуацию на рынках административных центров субъектов Российской Федерации, но их использование при расчете значений коэффициента доступности жилья в субъекте Российской Федерации в среднем искажает смысл показателя, так как в этом случае он будет характеризовать доступность приобретения жилья в административном центре, а не в субъекте Российской Федерации в среднем. При этом, учитывая локальный характер рынков жилья, при наличии соответствующих данных коэффициент доступности жилья целесообразно рассчитывать для каждого поселения отдельно, в том числе для административных центров субъектов Российской Федерации.

2. При расчете значений коэффициента доступности жилья необходимо определить стоимость стандартного жилья, а не так называемого элитного. За рубежом такой проблемы не возникает, поскольку используются данные о медианной стоимости продаваемого в текущей момент времени жилья, а она уже учитывает этот фактор. В России же, ввиду отсутствия достоверных и открытых данных о реальных ценах сделок с жильем, в качестве значения показателя стоимости жилья используется произведение средней стоимости 1 кв. м на нормативный стандарт площади жилья. В качестве минимальных приемлемых стандартов площади жилья для семьи из трех человек берутся 54 кв. м, что соответствует федеральному стандарту площади жилья, используемому при предоставлении субсидий на оплату жилья и при предоставлении субсидий на приобретение жилья в форме государственных жилищных сертификатов семье из трех человек.

Проведенная нами оценка ошибки, возникающей при замене показателя «медианная стоимость жилья» показателем «средняя стоимость стандартного жилья для семьи из трех человек», показала, что относительная ошибка составила менее 8%14 при том, что значение медианной площади жилья составило 54 кв. м.

Тем не менее, в ряде российских публикаций используются другие стандарты площади жилья: 60 кв. м15; 50 кв. м для вторичного рынка и 86 кв. м для первичного рынка16, что делает невозможным сравнение полученных авторами значений со значениями, рассчитанными исходя из 54 кв. м (например, тех, что заложены в ФЦП «Жилище»).

3. Среднегодовые денежные доходы домохозяйства рассчитываются на основе данных о среднедушевых доходах и установленном размере семьи (три человека). По данным Всероссийской переписи населения 2002 г., средний размер домохозяйства в России – 2,7 человека. Методически обычно производится естественное округление до трех человек. При этом среднедушевой доход определяется Росстатом с учетом всех граждан (как работающих, так и неработающих). Соответственно, ошибкой, которой грешат некоторые авторы17, является определение средних доходов домохозяйства путем учета доходов только работающих членов. Это ведет к завышению значений коэффициента и позволяет сделать некорректный вывод о более низкой доступности жилья.

4. Коэффициент доступности жилья традиционно рассчитывается по ежегодным данным, но для оперативного мониторинга за ситуацией в жилищной сфере требуется определять значения показателя более часто. В соответствии с методикой сбора данных Росстат публикует информацию о ценах на жилье один раз в квартал, а о доходах – ежемесячно. При оценке квартальных значений коэффициента доступности жилья возникает вопрос, как определять годовой доход домохозяйства, учитывая ярко выраженную цикличность колебаний ежемесячных доходов (рис. 13). Одним из способов является расчет годовых доходов на основе средних за квартал, но полученные таким способом значения будут сохранять фактор цикличности колебаний (средние доходы в конце года существенно выше средних доходов в первом квартале). Другой способ, являющийся, на наш взгляд, оптимальным, состоит в суммировании доходов за последние 12 месяцев – тем самым устраняется влияние сезонности доходов на результат, поскольку в сумму всегда будут входить как декабрьские, так и январские доходы.

Рисунок 13. Среднедушевые денежные доходы в России в январе 2004 – декабре 2006 года, рублей

Источник: Росстат.

Использование вычисленных с ошибкой значений коэффициентов доступности жилья при оценках реализации государственных программ развития жилищной сферы может привести к неправильным выводам как при принятии решений, так и в процессе практической реализации программ.

Существует методологическая проблема использования коэффициента доступности жилья для межстрановых сравнений. В целом, по коэффициенту доступности жилья, который в России в 2006 году составил около 4,7 лет, что соответствует среднеевропейскому уровню, ситуация вроде бы неплохая (рис. 14).

Рисунок 14. Индекс доступности жилья в мире

Источник: Институт экономики города, UN Habitat, 3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey.

В Европе этот показатель варьируется в среднем от трех-четырех до пяти-шести лет, в отдельных странах СНГ коэффициент доступности жилья составляет 7 лет. В США, как и в России, так же велика региональная дифференциация по этому показателю: в 2006 г. наименьшее значение составляло 2 года в Форт-Вейне, наибольшее – 11,4 года в Лос-Анджелесе (рис. 15)18.

Рисунок 15. Индекс доступности жилья в США в 2006 году

Источник: 3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey.

Однако используемая в России методика расчета коэффициента доступности жилья помимо очевидных достоинств, таких, как простота расчета и наглядность, имеет и недостатки, которые не позволяют использовать этот коэффициент в качестве единственного показателя доступности приобретения жилья в России, особенно для целей сравнения с другими странами. Перечислим эти недостатки.

1. Существенные расхождения средних и медианных показателей. Разница в доходах различных групп населения в России значительно больше, чем в сравниваемых странах, поэтому средний доход по России (по данным Росстата - 9911 рублей в месяц на человека в 2006 году) для многих категорий граждан (особенно в регионах) является завышенным в разы.

Достаточно большое расхождение между средними и медианными доходами населения в России приводит к значительному расхождению в оценках доступности жилья. По нашим оценкам, средние доходы в России в 2006 году были в 1,3 раза выше, чем медианные (в 2005 году – в 1,4 раза); в Ростовской области в 2004 году – в 1,3 раза; в Калининградской области в 2004 году – в 1,2 раза. В Москве, по более ранним оценкам, средние доходы превышают медианные более чем в 2,2 раза. Это означает, что использование значений средних доходов вместо медианных приводит к завышению доступности жилья по России в среднем в 1,4 раза, в Ростовской области – в 1,3 раза, в Калининградской – в 1,2 раза.

Использование показателя «средняя стоимость 1 кв. м жилья» хотя и является более легким способом оценки коэффициента доступности жилья, может существенно исказить фактическую ситуацию. Например, могут существовать два рынка жилья с одинаковыми средними показателями, но на одном продаются 90% дешевых домов низкого качества и 10% очень дорогих, престижных домов, а на другом распределение жилья по стоимости и качеству является более равномерным.

2. Несопоставимость показателя «стандарт площади жилья». В России в качестве значения такого показателя принимается 54 кв. м. Это значение отличается от значения площади жилища, приходящейся на одного человека (по данным Росстата, на конец 2005 года – 20,8 кв. м), в расчете на трех членов семьи, что составляет 62,4 кв. м. Однако, учитывая, что площадь жилища, приходящаяся на одного члена семьи, обратно пропорциональна размеру семьи, размер жилья в 54 кв. м для семьи из трех человек представляется оправданным. При этом средний размер квартиры, по данным Росстата, в 2005 году составлял 50,4 кв. м. В то же время для европейских стран этот показатель в 1,5-2 раза выше (рис. 16).

Рисунок 16. Средний размер жилья в России и странах ЕС, кв. м

Источник: Росстат, Housing statistics in the European Union 2004.

3. Меньшая доля сбережений отдельных категорий граждан. Абсолютная величина дохода многих категорий граждан такова, что действительная его доля, которая может направляться на накопления, значительно ниже, чем в сравниваемых странах.

4. Меньшая доступность ипотечных кредитов. В отличие от европейских стран и США в России только еще происходит становление системы ипотечного жилищного кредитования населения. Для многих категорий граждан единственным способом приобрести жилье по-прежнему остается накопление его полной стоимости.

Некоторые исследователи предлагают свои методики расчета показателей доступности жилья. Так, А.В. Старовойтов рассчитывает индекс доступности жилья на первичном и вторичном рынках для домохозяйства размером 2,7 человека и размеров жилья в 85 и 54 кв. м соответственно19. Г.М. Стерник и А.Н. Краснопольская для измерения доступности жилья с учетом ипотеки предлагают использовать коэффициент, отражающий время накопления первоначального взноса по ипотечному кредиту20.

Таким образом, представляется целесообразным характеризовать доступность приобретения жилья не только с помощью рассмотренного выше коэффициента доступности жилья, но и с помощью других показателей, учитывающих различные доли сбережений разных категорий граждан и доступность ипотечных кредитов. Далее будут рассмотрены некоторые из таких показателей, как уже используемые при анализе национального жилищного проекта, так и предлагаемые нами для более комплексной и адекватной оценки.


13 Так, стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Москвы во II квартале 2006 г., по данным Росстата, составила 75,9 тыс. руб. (примерно 2,8 тыс. долларов), по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» – 3,4 тыс. долларов, по данным АН «Савва» – почти 4 тыс. долларов.
14 Оценка проводилась по данным предложения жилья в Москве в марте 2003 г.
15 См.: Москва выше Лондона // Ведомости. 2006. 11 апр.
16 См. отчет «Housing production cost-price factors – Russia. Review of cost-price structure and critical factors», подготовленный ЗАО «Агентство КОНУС» для Всемирного банка в 2005 г. (презентация А.В. Старовойтова на II Петербургском ипотечном  форуме, 1 – 2 марта 2007 г.) – www.pif.bn.ru
17 См., например: Москва выше Лондона // Ведомости. 2006. 11 апр.
18 См.: 3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey (http://www.demographia.com/).
19 См. выступление А.В. Старовойтова на II Петербургском ипотечном форуме, 1 – 2 марта 2007 г. – www.pif.bn.ru
20 См.: Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Влияние параметров ипотечного кредитования на коэффициент доступности жилья : Доклад на II Петербургском ипотечном форуме, 1 – 2 марта 2007 г. - www.pif.bn.ru

Вернуться назад
Версия для печати Версия для печати
Вернуться в начало

demoscope@demoscope.ru  
© Демоскоп Weekly
ISSN 1726-2887

Демоскоп Weekly издается при поддержке:
Фонда ООН по народонаселению (UNFPA) - www.unfpa.org (c 2001 г.)
Фонда Джона Д. и Кэтрин Т. Макартуров - www.macfound.ru (с 2004 г.)
Российского гуманитарного научного фонда - www.rfh.ru (с 2004 г.)
Национального института демографических исследований (INED) - www.ined.fr (с 2004 г.)
ЮНЕСКО - portal.unesco.org (2001), Бюро ЮНЕСКО в Москве - www.unesco.ru (2005)
Института "Открытое общество" (Фонд Сороса) - www.osi.ru (2001-2002)


Russian America Top. Рейтинг ресурсов Русской Америки.