Доступно ли россиянам жилье?
	Над темой номера работали:
	Надежда КОСАРЕВА	Андрей ТУМАНОВ

Насколько доступны ипотечные кредиты?

Для учета возможностей получить ипотечный кредит рассмотрим следующую модификацию коэффициента доступности жилья – индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита²⁶. Индекс показывает соотношение доходов домохозяйства из трех человек и доходов, которые необходимо иметь для приобретения стандартного жилья размером 54 кв. м с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях (см. табл. 1).

Таблица 1. Основные параметры, используемые при расчете индекса возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита

*LTV – доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (%);

Источник: LTV, платеж к доходу – оценки Института экономики города; срок кредита, процентная ставка – оценки Института экономики города (1998–2004 годы), данные о типовом заемщике АИЖК (2005 г.), данные Банка России (2006 год).

Значение индекса возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита в 100% означает, что среднестатистическое домохозяйство имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартного жилья с помощью ипотечного кредита на средних сложившихся условиях. Если индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартное жилье. Например, значение показателя в 50% означает, что среднестатистическое домохозяйство имеет лишь 50% дохода, необходимого для приобретения стандартного жилья с помощью ипотечного кредита. В 2006 году доходы такого среднестатистического домохозяйства составляли 68% от необходимых, а в 1998 – только 10% (рис. 21).

Рисунок 21. Индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита в России, 1998–2006 годы

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.

Следует отметить, что данный индекс необходимо правильно интерпретировать. Значение индекса меньше 100% означает невозможность для среднестатистического домохозяйства приобрести стандартное жилье с помощью ипотечного кредита. Тем не менее, такое домохозяйство может улучшить жилищные условия – например, увеличить размер жилья или число комнат путем продажи старого и приобретения нового жилья с помощью ипотечного кредита.

Среди федеральных округов России наиболее благоприятная ситуация наблюдалась в 2006 году в Уральском федеральном округе, но даже там приобретение стандартного жилья среднестатистическим домохозяйством было недоступно: доходы домохозяйства составляли лишь 90% от необходимого уровня. В остальных федеральных округах ситуация была хуже (рис. 22).

Рисунок 22. Индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита по федеральным округам России, 2002–2006 годы

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.

Только в шести субъектах Российской Федерации (Ханты-Мансийский АО, Республика Дагестан, Тюменская область, Ненецкий АО, Евpейская АО, Республика Саха (Якутия)) среднестатистическая семья в 2006 году могла приобрести стандартное жилье с использованием ипотечного кредита (значения индекса возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита составляли 151%, 125%, 122%, 114%, 104% и 102% соответственно). Еще в 23 субъектах Российской Федерации среднестатистическому домохозяйству не хватало для приобретения стандартного жилья с помощью ипотечного кредита до 25% от требуемого уровня доходов, а в 3 субъектах доходы домохозяйства составляли менее половины необходимой суммы (рис. 23).

Рисунок 23. Распределение 88 субъектов Российской Федерации по значениям индекса возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита в 2006 году

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.

Среди субъектов Российской Федерации лидерами по значению индекса возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита являются Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа, а отстающими – Владимирская область и Удмуртская республика (рис. 24).

Рисунок 24. Субъекты Российской Федерации с наибольшими и наименьшими значениями индекса возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита в 2006 году

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.

Похожая ситуация была в США в начале 1980-х годов: индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита составлял 70–90%. К 2000 году доступность приобретения жилья в Америке значительно выросла: значения рассматриваемого показателя достигали 140%, но в 2006 году он снизился до 106,1%²⁷.

* * *

Как следует из анализа многих показателей, в последние годы российские домохозяйства имеют больше возможностей улучшения жилищных условий, повышается доступность приобретения жилья. За период 2004–2006 годов доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств увеличилась с 9% до 19%, то есть более чем в два раза, несмотря на то, что в 2006 году рост цен на жилье опережал рост доходов населения. Последнее нашло отражение в увеличении в 2006 году значений коэффициента доступности жилья и модифицированного коэффициента доступности жилья. К сожалению, приобретение стандартного жилья с помощью ипотечных кредитов пока еще недоступно для семей со средним уровнем доходов. Существенной проблемой остается также сильная межрегиональная дифференциация доступности жилья, несмотря на наблюдаемую тенденцию сглаживания этих различий.

Отсутствие в России общепринятых методов расчета показателей доступности жилья затрудняет мониторинг и оценку проводимой жилищной политики. Представляется, что проведение мониторинга и оценки результатов реализации национального жилищного проекта в различных регионах, городах и поселениях должно быть более существенно обеспечено как методологически, так и статистически. Предложенную в ФЦП «Жилище» методику оценки показателей доступности приобретения жилья и рассмотренные в данной статье дополнительные показатели можно рассматривать лишь как первый шаг на пути к созданию более широкой единой методологии, которая позволит комплексно оценивать состояние доступности жилья в России.

²⁶ В зарубежной литературе он, как правило, называется housing affordability index (HAI). В США его значения рассчитывает Национальная ассоциация риэлторов (www.realtor.org).
²⁷ По данным Национальной ассоциации риэлторов – www.realtor.org