Доступно ли россиянам жилье?
	Над темой номера работали:
	Надежда КОСАРЕВА	Андрей ТУМАНОВ

Что определяет рост цен на жилье в России?

В международной практике термин «доступность жилья» (housing affordability) означает возможность приобретения жилья потребителем. Основное влияние на доступность жилья оказывают стоимость жилья, стоимость ипотечного кредита (процентная ставка), другие условия ипотечного кредитования и совокупный доход домохозяйства, а также такие факторы, как налог на недвижимость, размер платы за жилищно-коммунальные услуги, страховые выплаты и т.д.

Взаимосвязь доходов населения, цен на жилье и объемов задолженности по ипотечным кредитам по регионам. Наиболее важный фактор доступности жилья - доходы населения, так как домохозяйства с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и приобрести жилье с помощью заемных средств. Рост доходов увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением, приводит к росту цен на жилье. Такая зависимость подтверждается данными по отдельным субъектам Российской Федерации, приведенными на рис. 3. В целом, по всем регионам России коэффициент корреляции между величиной доходов и стоимостью жилья составил 0,75. Это означает, что изменение доходов населения оказывает существенное влияние на уровень цен на жилье.

Рисунок 3. Средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках в среднем за 2006 год и денежные доходы на душу населения в 2006 году

Примечание. Данные приводятся по субъектам Российской Федерации, для обозначения использованы названия административных центров соответствующих субъектов Российской Федерации (кроме г. Москвы и г. Санкт-Петербурга).

Источник: Росстат.

Кроме собственных сбережений, формируемых за счет получаемых доходов, для приобретения жилья домохозяйства могут воспользоваться заемными средствами. На рис. 4 отчетливо прослеживается связь между задолженностью по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) и средними доходами населения в ряде регионов Российской Федерации. В целом по России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,73, то есть ипотечное жилищное кредитование развивается в основном в регионах с высоким уровнем среднедушевых доходов населения.

Рисунок 4. Объемы задолженности по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) на 1 января 2007 и денежные доходы на душу населения в 2006 году

Примечание. Данные приводятся по субъектам Российской Федерации, для обозначения использованы названия административных центров соответствующих субъектов Российской Федерации (кроме г. Москвы и г. Санкт-Петербурга).

Источник: Росстат, Банк России.

Весьма распространено мнение, что именно развитие ипотечного жилищного кредитования влияет на рост цен, снижая тем самым доступность приобретения жилья. Однако, как показал наш анализ, ипотечное кредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения (рис. 4), которые в сочетании с ограниченными объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены. Непосредственное же влияние ипотечного кредитования является пока куда менее существенным в силу небольшой доли рынка сделок, совершаемых с помощью ипотечных кредитов. По данным Федеральной регистрационной службы и расчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, доля сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке жилья в России составила около 9% в 2006 году (4% – в 2005 году)⁵. В отдельных федеральных округах эта доля составила в 2006 году от 5 до 13% (рис. 5). Ни в одном субъекте РФ в 2006 году доля сделок с использованием заемного финансирования не превышала 35% и только в 7 субъектах доля составила более 15%⁶.

Рисунок 5. Доля сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке жилья в России

Источник: АИЖК; Рефинансирование кредитов – еще больше денег для ипотеки // Информационно-аналитический журнал «Первый ипотечный». 2006. № 0. С. 11.

Объем ввода жилья в расчете на 1 млн. рублей реальных доходов населения. Объем ввода жилья в расчете на 1 млн. рублей реальных доходов населения в год в России (в ценах 2006 года) составил в 2006 году 3,7 кв. м против 4,7 кв. м в 1999 году (рис. 6). Уменьшение значения показателя означает рост неудовлетворенного платежеспособного спроса на жилье, так как объемы строительства не соответствуют растущим возможностям населения приобретать жилье. Это является одним из факторов роста цен на жилье и влияет на снижение его доступности.

Рисунок 6. Объем ввода жилья в расчете на 1 млн. рублей реальных доходов населения в год в России (в ценах 2006 года)

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.

⁵ См.: Рефинансирование кредитов – еще больше денег для ипотеки // Информационно-аналитический журнал «Первый ипотечный». 2006.
⁶ Это: Республика Марий Эл, Удмуртская Республика, Чувашская Республика, Тюменская область, Республика Тыва, Алтайский край, Магаданская область.