… о жилье в крупных городах

Качество жилья в мегаполисах играет важную роль в формировании инвестиционной привлекательности и конкурентоспособности этих городов и стран в целом. Но лишь немногие столицы зарекомендовали себя как истинные глобальные центры, и тенденции на рынке жилья этих городов являются определенным показателем стабильности для инвестиций в целом.
10 крупнейших городов, мировых центров, представляют собой отдельную категорию с точки зрения покупки и аренды жилья. Их рынки недвижимости живут по своим законам и имеют больше общего между собой, нежели с национальными рынками.
С начала 2011 г. Международное агентство недвижимости Savills разрабатывает индекс World Class Cities на основе данных о ценах в главных городах «Старого Света» - Лондоне, Нью-Йорке, Париже, Токио, Сиднее и «Нового» - Шанхае, Гонконге, Сингапуре, Москве, Мумбаи. Savills World Class Сities Index измеряет стоимость корзины объектов, включающей типичные дома для проживания идентичной группы людей, высокооплачиваемых управленцев в каждом из 10 городов.
Кризис еврозоны подтолкнул мировую экономику на грань рецессии. Это ложится тяжелым бременем на рынки жилья. Как свидетельствуют данные Savills, во второй половине 2011 г. в 10 глобальных столицах рост цен замедлился и составил 1,0% по сравнению с 5,5% в первом полугодии, что привело общий годовой показатель к 6,5%.
Рост рынков «Нового Света», который составил 95,4% за пять лет до июля 2011 г., происходил на фоне более частых колебаний стоимости. Ирония в том, что бурное накопление капитала в «Новом Свете» привело к оттоку инвестиционной активности с Востока на Запад в поисках более надежных способов сохранения средств и теперь способствует поддержанию цен в «Старом Свете».
Во второй половине 2011 г. в городах «Старого Света», отстававшего по темпам роста цен от «Нового» до середины прошлого года, отмечался рост на 1,4% (в «Новом Свете» - на 0,7%).
Инвестиционная активность на рынке премиального жилья в «Новом Свете» значительно снизилась во второй половине 2011 г., когда имели место самый низкий объем сделок и первое с 2008 г. снижение цен. Покупатели и инвесторы заняли выжидательную позицию из-за замедления темпов роста китайской экономики и кризиса еврозоны. Москва выглядит белой вороной в этой группе с полугодовым ростом в 4,1%. Тем временем в Мумбаи начался период коррекции после почти удвоения цен за последние пять лет.
В большинстве городов «Старого Света» ситуация относительно стабильна. В Париже сравнительная корзина SEU (см. врез) подорожала во втором полугодии 2011 г. на рекордные в этой группе 5,9%. В Нью-Йорке рост на 2% после снижения на 2,1% в первой половине 2011 г. скорректировал общую годовую ситуацию, и сейчас премиальная недвижимость Нью-Йорка представляет собой довольно стабильный актив для покупки. В Лондоне ситуация оставалась спокойной, цены увеличились на 1%. Все эти города, и в первую очередь Лондон, извлекают ощутимую выгоду от своего статуса безопасной гавани для инвестиций в сочетании с дефицитом предложения. И в Париже в центре довольно остро ощущается недостаток объектов, это толкает покупателей в пригороды. В этих городах и в 2012 г. сохранится небольшой рост цен за счет притока международных инвестиций.

Больше экспатов - дороже аренда
Рост арендных ставок опережает рост стоимости недвижимости. За второе полугодие ставки выросли на 2,3% в 10 городах: на 2,8% в «Старом Свете» и на 1,8% в «Новом».
Ключевым фактором для определения размера арендной платы во всех городах мировой премьер-лиги является корпоративный спрос. Неопределенность в мировой экономике и занятости ведет к увеличению перемещений сотрудников. В некоторых городах, таких как Шанхай, сказывается растущее число экспатов и увеличение бюджетов на аренду. Введение в Сингапуре дополнительного гербового сбора для иностранных покупателей скорее всего простимулирует рынок аренды. Арендная плата здесь выросла на 5% во второй половине 2011 г. по сравнению с 4,4% в первом полугодии.
Однако сокращение бюджетов для экспатов и «затягивание корпоративных поясов» могут привести к снижению арендной платы в 2012 г. Это может быть компенсировано в некоторой степени стабильным спросом на массовых рынках.
В меньшей степени экономическая неопределенность сказалась на членах международного клуба миллиардеров. Мировые миллиардеры продолжают появляться в развивающихся странах во главе с Китаем. Вследствие этого недвижимость клуба миллиардеров показала лучшие результаты, чем сравнительная корзина SEU, подорожав на 3,6% во втором полугодии 2011 г. Заметным исключением является Гонконг, где недвижимость клуба миллиардеров подешевела на 5,9%.

Трудный год
Ослабление мировой экономики сделает этот год трудным для международной премьер-лиги рынков недвижимости. По прогнозам экономистов, мировой ВВП будет сокращаться, следуя за экономикой еврозоны и резким замедлением на развивающихся рынках. Однако корректирующие действия уже предприняты. Шанхай готов поддержать внутренний экономический рост и уровень занятости населения. Поскольку власти Китая осознают вклад рынка недвижимости в общий объем ВВП, ожидается, что меры по охлаждению рынка будут ослаблены во второй половине 2012 г.
Мумбаи, где повышение цен в течение последних шести лет достигло 154%, ожидает коррекция. 2012 год может ознаменовать падение на 10-15%. Эта тенденция, возможно, возобладает и в других городах, где ранее наблюдались высокие темпы роста цен.
Дополнительная уплата гербового сбора покупателями в сочетании с общим ухудшением в экономике может привести к падению цен в Сингапуре на 5-10% в течение ближайших шести месяцев.
Население Японии стремительно сокращается и стареет. Но последствием землетрясения в 2011 г. стал рост миграции из сельских районов в Токио. Это может вызвать спрос на жилую недвижимость и поспособствовать поддержанию цен.
Города «Старого Света», особенно старейшие центры мирового богатства (Лондон, Париж и Нью-Йорк), могут поддерживать цены в течение года. В неспокойные времена капитал со всего мира будет продолжать поступать в Лондон. Дополнительный импульс этому процессу придадут предстоящие Олимпийские игры.

Автор – управляющий партнер IntermarkSavills. Статья написана для «Жилого фонда»
Александр ШАТАЛОВ. «Ведомости», 12 марта 2012 года