Автор обзора Галина Манькова (студентка 2 курса факультета мировой экономики НИУ ВШЭ) Рубрику ведет Илья КАШНИЦКИЙ

Demographic cycles, migration and housing investment

В отличие от прочих секторов экономики, инвестиции в жилищное строительство подвержены отчетливым циклическим флуктуациям, что позволяет говорить о жилищном строительстве как о бизнес-цикле. Поэтому представляется важной теоретической и практической задачей определить основные факторы, влияющие на долю жилищных инвестиций в ВВП.

Эрик Моннэ и Клара Вольф изучают влияние демографических факторов на динамику инвестиций в жильё. На примере 20 стран-членов ОЭСР они изучают влияние изменения численности трёх групп населения (в возрасте 0-19 лет, 20-49 лет, 50 лет и старше) на изменение инвестиций в жилищное строительство во временном промежутке с 1980 по 2014 год. В качестве контрольных переменных исследователи берут рост реального личного располагаемого дохода, рост реальных цен на жильё, реальную долгосрочную процентную ставку, изменение безработицы и рост реального кредита частного нефинансового сектора. Исследование подтверждает первоначальную гипотезу: наибольшая теснота взаимосвязи наблюдается между изменением жилищных инвестиций и изменением численности "молодых взрослых" (населения в возрасте от 20 до 49 лет), так как именно в этом возрасте, как правило, создаются семьи, что ведёт увеличению количества домохозяйств и, следовательно, росту спроса на жилплощадь (Рис. 1).

Рисунок 1. Доля инвестиций в жильё и рост населения в возрасте 20-49 лет
для некоторых исследуемых стран

Таким образом, темп роста численности населения в возрасте 20-49 лет экзогенен по отношению к инвестициям в жильё. Вместе с тем нельзя отрицать положительную зависимость притока иммигрантов от состояния жилищного сектора в принимающей стране. Поскольку большинство иммигрантов на момент приезда в принимающую страну являются "молодыми взрослыми", возникает проблема эндогенности темпа роста населения в возрасте 20-49 лет относительно жилищных инвестиций. Чтобы её решить, авторы заменяют темп роста данной возрастной группы в каждый исследуемый год на темп роста населения в возрасте от 0 до 29 лет, наблюдавшийся за 20 лет до исследуемого года. Это означает, что теперь оценивается не фактический, а ожидаемый прирост населения и исключается влияние миграционного притока на численность "молодых взрослых". На данном этапе возникает необходимость разделить изучаемые 20 стран на две группы: страны с незначительным притоком иммигрантов (Австралия, Австрия, Бельгия, Канада, Дания, Франция, Япония, Нидерланды, Швеция, США) и страны с существенным притоком иммигрантов (Финляндия, Греция, Ирландия, Италия, Люксембург, Норвегия, Португалия, Швейцария, Великобритания). Для первой указанной группы стран описанная выше замена переменных практически не изменяет влияние роста возрастной группы на рост инвестиций в жилищное строительство, однако для второй группы стран это влияние становится заниженным, так как с исключением иммигрантов ожидаемый прирост населения становится гораздо меньше фактического. Из этого следует, что миграционные потоки действительно являются фактором, от которого в ряде стран зависят жилищные инвестиции, но, как выясняют в дальнейшем исследователи, данная зависимость практически целиком обусловлена экзогенными эффектами миграции на рост инвестиций в жильё. Поэтому авторы делают вывод, что проблема обратной причинно-следственной связи темпа роста населения в возрасте 20-49 лет и инвестиций в жилищное строительство несущественна.

В заключение, опираясь на средний вариант прогноза темпов роста населения в возрасте 20-49 лет ООН, исследователи прогнозируют изменения средней доли жилищных инвестиций в ВВП исследуемых стран до 2050 года включительно (Рис. 2).

Рисунок 2. Прогноз инвестиций в жильё (как доли в ВВП).
Прогнозируется средняя величина инвестиций в жильё (% ВВП) для каждой из исследуемых стран

Достигнув исторического минимума в 2010-х годах, что во многом обусловлено завершением демографического перехода и снижением спроса на жилье, инвестиции в жилищное строительство останутся на достаточно низком уровне в ближайшие десятилетия. Малые объемы традиционно значимого сектора реальной экономики оказывает значительное негативное давление на темпы экономического развития.