Rambler's Top100

№ 689 - 690
6 - 30 июня 2016

О проекте

Институт демографии Национального исследовательского университета "Высшая школа экономики"

первая полоса

содержание номера

читальный зал

приложения

обратная связь

доска объявлений

поиск

архив

перевод    translation

Газеты пишут о ... :

«Коммерсантъ» о реализации второго этапа демографической политики
«Медицинская газета» о росте продолжительности жизни
«Независимая газета» о разнице в продолжительности жизни мужчин и женщин
«Независимая газета» о потреблении алкоголя и продолжительности жизни
«Коммерсантъ FM» о росте числа трезвенников
«Obozrevatel.com» о территориях трезвости в Заполярье
«Новые Известия» о проблемах борьбы со СПИДом
«Независимая газета» о грядущей победе над СПИДом
«Новая газета» «Коммерсантъ» и о том, какой Мосгордума видит защиту от ВИЧ
«Медицинская газета» об абортах и их последствиях
«Парламентская газета» и «Новые Известия» о готовящемся запрете беби-боксов
«Известия» об «уроках семейной жизни»
«Великая эпоха» о демографических проблемах Китая
«РБК» о проблемах повышения пенсионного возраста
«Независимая газета» о проблемах с индексацией пенсий
«Коммерсантъ» об альтернативе пенсиям
«Радио Свобода» об отношении россиян к повышению пенсионного возраста
«Независимая газета» о российских пенсиях для израильтян
«Новости Беларуси» о возможном двойном повышении пенсионного возраста в Белоруссии

«Независимая газета» о докладе ООН о миграции
«Коммерсантъ» о единых правилах тестирования мигрантов
«ASIA-Plus» о браках таджикистанцев в России
«Paruskg.info» о туркменских нелегалах в Турции
«Slon.ru» о северокорейских работниках в ЕС
«Апостроф» об эмиграции из Украины
«Paruskg.info» об оттоке русских из Казахстана
«Neue Zuercher Zeitung» о возвращении немцев в Германию
«Berlingske» о помощи беженцам и… контрабандистам
«The Guardian» о мусульманских беженцах, принимающих христианство
«Ведомости» о мобильности российских ученых и утечке умов
«РБК» о готовности топ-менеджеров к отъезду из России
«Коммерсантъ Власть» о дистанционной работе
«ЕАОmedia» и «Meduza» о «прекращении оттока населения» с Дальнего Востока
«Коммерсантъ» о стратегии национальной политики Москвы
«Новая газета» о советских военнопленных
«РБК» об актах гражданского состояния, зарегистрированных за рубежом
«Коммерсантъ» об «индексе лучшей жизни»
«LIFE» об отказе швейцарцев от безусловного базового дохода
«РБК» о демографическом факторе на рынке недвижимости
«Коммерсантъ» о снижении позиций Москвы в рейтинге глобальных городов
«Огонек» о человеческих эмбрионах для опытов
«BBC Future» об этичности использования спермы умерших

о демографическом факторе на рынке недвижимости

Как демографическая ситуация изменит рынок недвижимости России

Рынок жилья в последний год находится в поисках рецептов, которые помогут вернуться ему на растущий тренд. На эту тему рассуждают не только участники рынка, но и чиновники, которые продолжают мыслить целевыми ориентирами пятилетней давности. Но рынок в ближайшие годы изменят совсем не экономические факторы, цены на нефть или дешевая ипотека. Его изменит демография, в этом уверен руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков
За счет чего рос рынок жилья в российских мегаполисах в последние 10–15 лет? Многие ответят, что за счет реального роста доходов и ипотеки. А этот рост был обеспечен благоприятной конъюнктурой на внешних рынках. Это правда. Но есть еще один ключевой фактор, определивший стремительное развитие многих рынков, — демография. Количественный рост рынка в предыдущие периоды стал возможен благодаря многочисленным покупателям, рожденным в 70–80-е годы прошлого века. Именно активная молодежь, которая ехала делать карьеру в Москву и региональные центры, обеспечила большой части территорий и сегментов стремительный рост.
Сегодня многие девелоперы продолжают проецировать свой опыт работы с этой группой покупателей на будущие проекты. Серьезные проблемы с реализацией заставляют опытных девелоперов концентрироваться на самом ликвидном товаре — однокомнатных и квартирах-студиях. Опыт предыдущих проектов подсказывает: спрос в этом сегменте безграничен. Но это не так.


Динамика численности населения России по отдельным возрастным группам, млн человек
Автор: УПН по данным Росстата

Во-первых, повторение предыдущего успеха работает до той поры, пока это лишь твой успех. Когда компании не создают, а тиражируют, это путь к быстрому насыщению. Поэтому рынок жилья многих городов уже в ближайшее время столкнется с избытком компактных квартир. Но главная причина, которая заставит девелоперов развернуться на 180 градусов, не в этом.
Долгие годы основной группой, формировавшей значительный объем спроса, были молодые семьи, которые приобретали свое первое жилье. Зависимость рынка от этой категории населения в последние годы постоянно повышалась. Предложение во многих городах смещалось в сторону экономкласса и окраинных территорий и уже привело к серьезным диспропорциям в территориальном развитии.
Основными покупателями, утверждают девелоперы, являются семьи в возрасте от 20 до 45 лет. Это люди, родившиеся в 70–80 годы прошлого века. Причем наибольшую активность в последнее время проявляли покупатели до 35 лет, которые приобретали свое первое жилье. Сегодня в России около 34 млн людей в возрасте от 20 до 35 лет (около 23% от всего населения). По прогнозам Росстата, к 2020 году эта группа сократится до 29 млн, а к 2025-му — до 24 млн человек (лишь 16% от всех граждан). И это по среднему варианту прогноза, который предполагает, что естественная убыль населения будет компенсирована миграционным притоком.

Возрастная структура населения России. Прогноз Росстата
Автор: УПН по данным Росстата

Девелоперам проще работать с молодыми покупателями — самой мобильной категорией с невысокими требованиями к качеству продукта. Именно молодые семьи стали основными клиентами банков и охотно брали ипотеку, что и обеспечило взрывной рост рынка. При этом сам рынок в последние годы стремительно упрощался, сокращались площади квартир, увеличивалась доля однокомнатных. Такой процесс характерен для большинства крупных российских городов. Сегодня многие девелоперы уверены, что именно этот сегмент позволит им переждать кризис и поддержит динамику продаж. Их предыдущий опыт подсказывает — спрос в этом сегменте безграничен. Поэтому доля компактных квартир продолжает расти во многих городах. Но процесс смены поколений уже начался, и девелоперам не удастся перенести свой успех работы с многочисленным поколением 70–80-х годов на малочисленное поколение 90-х.
Очевидно, что первым под удар попадает сектор однокомнатных квартир и квартир-студий, который стремительно насыщался во многих городах. Рынок, многим казавшийся бездонным, начнет испытывать проблемы и из-за избыточного предложения. Например, в Екатеринбурге квартиры-студии и однокомнатные еще в 2010 году составляли 39% от всего предложения, сегодня их доля выросла до 54% — и конкуренция обострилась. Постепенное сокращение числа потенциальных покупателей будет обострять эти проблемы.

 

Возрастная структура населения России, млн человек. Прогноз Росстата
Автор: УПН по данным Росстата

Конечно, постепенно девелоперы смогут перестроить структуру предложения и переориентироваться на потребности семей, нуждающихся в расширении жилплощади (люди в возрасте 30–45 лет). Но процесс будет непростым. Сложность заключается в том, что эти изменения неизбежно коснутся территориального развития рынка. Движение рынка в сторону окраин и пригорода объяснялось высокой мобильностью молодых покупателей, которую уже не смогут обеспечить семьи с детьми школьного возраста. Практика показывает, что с возрастом покупатели менее склонны не только к смене города, но и района проживания; обрастая «социальными якорями» и привычками, семьи оседают в конкретном районе.
Отдельные города и территории смогут сохранить миграционный приток, способный частично компенсировать снижение числа местных молодых покупателей. Но мы говорим о том, что база для миграции в Москву, Санкт-Петербург и крупные региональные центры существенно сократится. К тому же, в отличие от предыдущих лет, поток молодежи в столицу уже не столь устойчив.
Еще одна важная гипотеза, которую сложно подкрепить статистикой: квартира постепенно перестанет быть главной финансовой целью семьи. Безусловная ценность недвижимости для людей, рожденных в Советском Союзе, привела к тому, что многие семьи в последние годы покупали второе жилье не для инвестиций, а для детей. Такая практика стала нормой, как было нормой в СССР покупать облигации и копить деньги на совершеннолетие детей или внуков. Квартира считалась идеальной заменой таким накоплениям — бетон не бумага, до нуля не обесценится. Но жилье, массово скупаемое про запас, достаточно быстро устаревает морально, а дети, рожденные в современной России, гораздо мобильнее своих родителей. Повзрослев, они могут не воспользоваться подарком родителей, и тогда эти метры пополнят вторичный рынок жилья вместе с квартирами старшего поколения. Естественная убыль населения — еще один неизбежный демографический тренд, который даже в оптимистичном сценарии прогноза Росстата начнется не позднее 2021 года.
Все эти качественные изменения, связанные с демографическими факторами, окажут глубокое структурное влияние на рынок. Экономика, нефть и ипотека могут скорректировать общий объем рынка, но независимо от этого число домохозяйств в возрастной группе 20–35 лет в ближайшие годы начнет стремительно сокращаться. Эта группа уже не сможет определять движение рынка. Драйвером рынка станут семьи, которые будут улучшать жилищные условия.
Специфика демографических факторов в том, что они влияют на рынки медленно, но неизбежно. Невидимая рука демографии остановит бессмысленное разрастание городов вширь, исправит диспропорции в структуре предложения и, в конце концов, сделает рынок более гармоничным. И будет лучше, если девелоперы заметят эту руку, не дожидаясь подзатыльника.

Михаил ХОРЬКОВ. «РБК», 7 июня 2016 года

 

<<< Назад


Вперед >>>

 
Вернуться назад
Версия для печати Версия для печати
Вернуться в начало

Свидетельство о регистрации СМИ
Эл № ФС77-54569 от 21.03.2013 г.
demoscope@demoscope.ru  
© Демоскоп Weekly
ISSN 1726-2887

Демоскоп Weekly издается при поддержке:
Фонда ООН по народонаселению (UNFPA) - www.unfpa.org (2001-2014)
Фонда Джона Д. и Кэтрин Т. Макартуров - www.macfound.ru (2004-2012)
Фонда некоммерческих программ "Династия" - www.dynastyfdn.com (с 2008)
Российского гуманитарного научного фонда - www.rfh.ru (2004-2007)
Национального института демографических исследований (INED) - www.ined.fr (2004-2012)
ЮНЕСКО - portal.unesco.org (2001), Бюро ЮНЕСКО в Москве - www.unesco.ru (2005)
Института "Открытое общество" (Фонд Сороса) - www.osi.ru (2001-2002)


Russian America Top. Рейтинг ресурсов Русской Америки.