… о миграции и жилищном строительстве

Жителям Москвы и Петербурга новое жилье в городе уже не по карману

Мегаполисы расползаются вширь. Горожане, невзирая на очевидные неудобства (транспортные издержки, нехватка социальной инфраструктуры и проч.), стремятся за доступным жильем в область. Эта тенденция характерна и для столичного региона, и для Петербургского. В этом году Ленинградская область опять обошла российскую столицу по продажам строящегося жилья: за три квартала зарегистрировано 22641 и 20073 договора долевого участия соответственно. Москва (включая присоединенные территории) набрала свои 20000 сделок, если считать вместе с апартаментами, если только жилье – 13000. В Петербурге за три квартала насчитали 23083 договора на жилые помещения. По итогам года область, скорее всего, выйдет на второе место по России после Подмосковья, лидерство которого устойчиво и неоспоримо.
Те, кто едет в столичный регион, вряд ли изначально так уж стремились жить именно в Одинцове или Балашихе, Сергиевом Посаде или печально прославившемся Красногорске. И работают они, конечно, в Москве (большинство). Однако именно Московская область за восемь месяцев набрала около 70000 договоров долевого участия (долю ЖСК можно не учитывать – она везде примерно одинакова: в городах поменьше, в областях побольше, но не более 15–20%).
И в прошлом году была похожая картина: Подмосковье – 113000 новых ДДУ на жилые помещения, Ленинградская область – 33900, Петербург – 27037, Москва – 24000 договоров. Если посмотреть не на административные единицы, а по факту, на мегаполис вместе с зоной влияния, то в столичном регионе за три квартала граждане подписали около 100 000 сделок (2014 г. – 137 000), в Петербургском – 45724 (60937 в 2014 г.).
Петербургский регион уступает столичному по продажам новостроек в два с лишним раза, что вполне объяснимо. Соотношение численности населения – 6,8 млн человек (5 млн в Петербурге и 1,8 млн в области) и 19,2 млн (12 млн в Москве и 7,2 млн в Подмосковье), соотношение доходов граждан (если брать за основу НДФЛ) – 2,2 трлн руб. против 6,4 трлн в столице и окрестностях.

Из города в область
Продолжится исход горожан «на природу»: сейчас в Ленинградской области около 7 млн кв. м в стройплощадках, в Санкт-Петербурге – 4 млн кв. м. В Московской области, рассказывал в интервью «Ведомостям» вице-губернатор Герман Елянюшкин, выдано разрешений на строительство 20 млн кв. м, другое дело, что не все сразу будет строиться и продаваться. В Москве, по подсчетам «Беста», в проектах около 10 млн кв. м жилой площади, впрочем, на продажу в 2016 г. выйдет меньше миллиона метров (973 000 кв. м). По данным аналитического центра девелоперской группы ОПИН, по итогам октября 1 кв. м в новостройках Москвы предлагался в конце октября по 276568 руб., в Подмосковье – по 81705 руб., в новой Москве – по 101924 руб.
Соотношение цен таково: в Москве 1 кв. м типового строящегося жилья стоит около 200000 руб., в Подмосковье – менее 100000 руб. В Петербурге 1 кв. м в спальном районе обходится покупателю в 91000 руб., в Ленобласти – в 66000 руб. Во втором случае, как видим, разница цен существенно меньше, но она играет ту же самую роль, что и в столичном округе. Зампред комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Владимир Демин сформулировал эту функцию так: высокие цены на жилье в мегаполисе – рыночный регулятор притока населения. Раньше эту функцию выполняла прописка: столицы брали дань с пришлых годами отработки по лимиту.
Проблема возникает, когда выясняется, что и постоянному (условно коренному) населению столичных городов новое жилье не по карману. 70–80% покупателей жилья в Ленобласти – петербуржцы. В Подмосковье аналогичная картина: по данным «Бест-новостроя», 60% покупателей здесь – москвичи, в том числе и те, кто уже десяток лет живет и работает в столице.
Ценовой регулятор приводит к принудительной ротации населения по признаку доходов (Лондон столкнулся с такой же проблемой несколько лет назад – если это кого-то утешит).
На рыночные механизмы накладывается два фактора: отсутствие долгосрочной стратегии и шалости законодателя. Идея постепенно сконцентрировать в 12–14 городах-миллионниках все население страны, кроме пограничников, публично редко оглашалась: неловко было записывать десятки тысяч населенных пунктов и 30–40% населения в «бесперспективные». И конечно, это никакая не стратегия, а попытка оформить естественный ход вещей как инициативу власти, подвести под него обоснование задним числом. «Это неправильно – собирать в мегаполисах всех людей, это приведет к опустошению огромных территорий», – считает гендиректор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. На самом-то деле «оптимизация» образования и здравоохранения, слияние бюджетных учреждений приводит именно к этому – и дополнительно усиливает давление на мегаполисы.
Деятельность депутатов по усовершенствованию законодательства в долевом строительстве один из участников рынка назвал «диверсионной». Припекло все-таки. Новые требования по страхованию, настойчивые попытки вклинить между строителем и покупателем прокладку в виде банка, требования увеличить собственный капитал застройщиков – все это попытки решить проблемы рынка за счет его участников. Надежности в отрасли от этого не прибавится, а себестоимость вырастет. К повышению цен это вряд ли приведет, тут есть естественный ограничитель – платежеспособность граждан. А она падает.
И уже в ближайшие годы или мы получим десятки тысяч квартир в новых гетто – или на строительство дорог, на общественный транспорт и инфраструктуру придется тратить в разы больше денег, чем сегодня требует разумная, взвешенная градостроительная политика
Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»

Дмитрий СИНОЧКИН. «Ведомости», 16 ноября 2015 года