… об ипотеке и демографии

Но ставки по ней растут

25 апреля состоялась 10-я Всероссийская конференция "Ипотечное кредитование в России". Представители государства, банкиры и эксперты обсуждали проблемы отрасли. Несмотря на окончание кризиса и рост рынка, выводы были не слишком оптимистичными. Демографические проблемы и высокие ставки приводят к тому, что ипотеку в России становится некому брать.
Рынок ипотечного кредитования вышел из кризиса. Так, за первый квартал 2012 года выдано в 1,7 раза больше кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. Всего россияне задолжали банкам по ипотеке 1,5 трлн. руб. Просроченная задолженность невелика (менее 1 %), а по сравнению с 2010 годом сократилась вдвое.
Но есть и проблемы. Средний срок ипотечного кредита в России составляет 10 лет. Это означает, что сейчас те пионеры, которые взяли кредиты в начале нулевых и пережили кризис, только начинают их гасить. А сегодняшний заемщик - мужчина не старше 1962 и женщина не старше 1967 года рождения. Ведь полностью погасить ипотечный кредит нужно до выхода на пенсию.
Ипотечный рынок с размаху падает в демографическую яму. Директор Института демографии ГУ ВШЭ Анатолий Вишневский отметил: "Несмотря на сокращение населения, Россия в нулевых жила в условиях демографического бонуса. Число людей в трудоспособном возрасте увеличивалось из-за вступления в жизнь поколений послевоенного беби-бума. Но начиная с 2010 года они начали выходить на пенсию. Количество граждан трудоспособного (и платежеспособного) возраста стало стремительно уменьшаться".
Выходом могла бы стать "ипотека для пожилых"; спрос на жилье есть и у пенсионеров. Однако отечественная банковская система не видит долгосрочную проблему за сиюминутными успехами. Подобные банковские продукты даже не разрабатываются.
Вторая проблема - рефинансирование ипотечных кредитов. С 2003 по 2007 год темпы роста рынка иногда превышали 100 % в год. Но рост шел в отсутствие на российском рынке "длинных" денег. Это означает, что банку, выдавшему 10-летний кредит, через 3-5 лет приходится его рефинансировать. Сейчас должны рефинансироваться кредиты, выданные в 2007 году - как раз на пике бума. Председатель комитета Ассоциации российских банков (АРБ) по ипотечному кредитованию Андрей Крысин отметил: "В 2013-м банкам, входящим в АРБ, необходимо на рефинансирование ипотеки 450 млрд. руб. И где взять 262 млрд. руб. из них, мы пока не знаем".
В обычных условиях рефинансирование идет через продажу ипотечных ценных бумаг, например облигаций. Но в кулуарах конференции отмечалось, что "после кризиса инвесторы в очередь не выстраиваются".
Потому у банкиров остается болезненный, но проверенный путь: повышать процентные ставки для новых заемщиков. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам составили в ноябре 2011-го 11,4 % годовых, в декабре 2011-го-11,6 %, в январе 2012-го-11,8 %, а в феврале - 11,9 %. В конце марта был преодолен рубеж в 12 % годовых. АИЖК прогнозирует повышение ставок в первой половине нынешнего года до 12,5 %.
Но столь высокие ставки порождают два противоречия. Во-первых, с макроэкономикой, обещающей нам 6 %-ную инфляцию в первом полугодии. Ставки по ипотеке вдвое выше инфляции - это что, кризис? Во-вторых, с платежеспособным спросом. Глава Национального агентства финансовых исследований Гузелия Имаева сообщила: "Россияне готовы массово брать ипотеку по ставке менее 7,5 % годовых". Как видим, реальные ставки не соответствуют ожиданиям. Сейчас реализуется отложенный в кризис спрос, но перспективы ипотечного рынка нельзя назвать безоблачными.

Павел ЧУВИЛЯЕВ. «Московский комсомолец», 26 апреля 2012 года