… о программе «Переезд»

АРИЖК предлагает сниматься с насиженных мест

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) запустило программу «Переезд», благодаря которой желающие смогут переехать в другой регион и приобрести на новом месте жилье, оформив кредит на льготных условиях. Словом, если вы не боитесь крутых перемен, то государство вам поможет.
О разработке подобной программы специалисты АРИЖК стали задумываться, когда в начале 2009 года агентство начало реализацию государственной программы поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Многие из них имеют высокую квалификацию, готовы и хотят трудиться, но в их регионе работы нет. Возник реальный риск, что за те 12 месяцев, в течение которых агентство предоставляло отсрочку по выплатам, заемщики могли не восстановить свою платежеспособность. Единственный выход для такого человека - это переезд в другой регион.

Пробный шар
Что можно предложить таким людям? «Многие из них готовы переехать в другой город, но возникает проблема, связанная с жильем, потому что на новом месте нет возможности даже взять ипотеку, а не то что купить квартиру, - рассказывает генеральный директор ОАО «АРИЖК» Андрей Языков. - А если в семье есть несовершеннолетние дети, то органы опеки и попечительства просто не разрешат подобную сделку, так как не ясно, где будет жить ребенок. Поэтому получается, что есть молодые, энергичные, инициативные люди, которые хотят что-то изменить в своей жизни, но традиции российского делового оборота не позволяют им этого сделать».
Так родилась программа «Переезд» - универсальный механизм, которым могут воспользоваться не только ипотечные заемщики. Схема заключается в следующем. Семья принимает решение о переезде в другой город, обращается в АРИЖК с просьбой о предоставлении жилищного займа. Единственное условие получения такого кредита - сначала нужно поступить на работу на новом месте и пройти испытательный срок. Если эта проблема решена, то АРИЖК выдает заем в размере, не превышающем 80% от рыночной стоимости имеющегося жилья. Далее возможны два сценария.
Первый: если выделенных средств хватает на покупку новой квартиры, то семья переезжает (опять же за счет средств займа) и вселяется. Кредит погашается за счет продажи старого жилья, на что отводится два года. Проценты по такому займу составляют от 9,5 до 12%. Причем участник программы полностью освобождается от выплаты процентов до момента продажи старой квартиры. Оплатить проценты, так же как и сам кредит, можно единовременно через два года, а если жизнь наладится, то и раньше.
Второй сценарий: если новая квартира стоит дороже, то выделенные АРИЖК средства идут в качестве вступительного взноса по ипотечному кредиту, который предоставляется переселенцу. Несколько крупнейших банков уже дали свое согласие на это. Таким образом, выделенных АРИЖК средств должно хватить либо на приобретение жилья, либо на вхождение в ипотеку в новом регионе.
Для «обкатки» программы выбрали пока только один город - Тихвин в Ленинградской области, куда предлагается переехать. Там строится вагоностроительный завод, требуются квалифицированные кадры, причем компания-инвестор параллельно строит для будущих работников жилье - почти 3 тыс. кв.м. Приобрести его можно будет по себестоимости, поскольку завод заинтересован в удержании персонала, а значит, цены на жилье должны быть низкими. Кроме того, город имеет хорошую инфраструктуру - школы, садики, филиалы вузов. Находится он недалеко от Санкт-Петербурга. На реализацию пилотной программы «Переезд» было выделено 500 млн рублей, в ее рамках планируется перевести порядка 400 семей. Профиль строящегося в Тихвине предприятия подходит для кадров, высвободившихся на предприятиях семи регионов. Это Тольятти (ВАЗ), Алтай (вагоностроительный завод), Нижний Тагил (литейные предприятия), Ярославль, Нижний Новгород, Набережные Челны, Ульяновск (аналогичные производства).
«Мы считаем, что программа «Переезд» очень своевременная, - говорит Андрей Языков. - Благодаря ей человек не только переезжает в новый регион, но также трудоустраивается и покупает себе новое жилье. В самом регионе снижается уровень безработицы, а работодатель получает профессиональные кадры. Напомню, что рост безработицы на 1 % дает прирост преступности на 5%».

Актуально, но рискованно
После проведения «пилота» проект станет универсальным и в него смогут войти другие города, в том числе Москва и Санкт-Петербург. Понятно, что эта программа носит социальный характер и направлена в основном на стимулирование миграции из депрессивных регионов (моногородов), где существуют сложности с трудоустройством.
А целевой аудиторией являются молодые люди/семьи, готовые к резким переменам, если при этом их поддержит государство. По данным экспертов, в моногородах, которые особенно пострадали из-за финансового кризиса, проживает сегодня около 16 млн человек.
«Это реальная возможность в первую очередь для молодых людей что-то изменить в своей жизни, - считает первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. - Есть моногорода, оказавшиеся наиболее уязвимыми в процессе кризиса, там сейчас мы наблюдаем высокий уровень безработицы и социальную напряженность в обществе. В то же время в других регионах есть потребность в специалистах данного профиля. Поэтому инициатива АРИЖК весьма актуальна».
Эксперты видят несколько возможных проблем при реализации данной программы. «По программе у переселенца есть два года, в течение которых его старое жилье может быть продано, - комментирует начальник отдела ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Иван Веденисов. - При этом АРИЖК делает ставку на то, что рынок недвижимости будет восстанавливаться и цена недвижимости будет расти. Однако может получиться обратный эффект, когда при отсутствии платежеспособного спроса в этих городах недвижимость будет только обесцениваться. Соответственно, у заемщиков сразу же возникнут сложности с обслуживанием кредита». Нужно четко понимать, как поступать с такого рода активами, предостерегают эксперты.
У АРИЖК на это есть свой ответ. «Многие говорят о том, что цены на жилье могут сильно упасть в результате отъезда из города людей. Но этого не может произойти как минимум по двум причинам. Во-первых, наша программа дает возможность реализации жилья с отсрочкой. Во-вторых, снижение темпов жилищного строительства при росте рождаемости неизбежно вызовет повышенный спрос на жилье», - уверен Андрей Языков. При этом если человеку не удается продать квартиру в течение первых 12 месяцев, то он может отказаться от нее - реализацию жилья и риск падения цены недвижимости в первый год АРИЖК берет на себя. Но через год все риски переходят к владельцу жилья - и АРИЖК уже помочь не сможет. И если квартира вырастет в цене, то собственник получит дополнительную прибыль. Если же упадет в цене, то ему придется выплатить разницу. Однако в АРИЖК уверены, что рост цен на недвижимость будет продолжаться, что позволит заемщикам реализовать самостоятельно квартиру до истечения 24 месяцев.
Другая возможная проблема - если все-таки продать старое жилье не удастся. «Разумеется, мы закладываем в расчеты подобные риски, но считаем их минимальными, - отвечает Андрей Языков. - Большинство экспертов жилищного рынка считают, что цены на жилье достигли дна и больше падать не будут. Более того, в последние месяцы во многих регионах зафиксировано некоторое повышение цен. Поэтому мы рассчитываем, что в большинстве случаев участники программы смогут реализовать старое жилье даже быстрее чем за два года. Тем не менее неликвидные метры агентство примет на свой баланс - и дальше мы будем решать, что с ними делать в каждом конкретном случае. Например, можно совместно с местными органами власти перевести их в муниципальный фонд, использовать для коммерческого найма и т.д. Вариантов хватает».
Инициатива в целом правильная, сходятся во мнении участники рынка недвижимости. Но очень важно, чтобы на «пилоте» программы были отработаны все нюансы и учтены все возможные последствия. «В случае положительного завершения эксперимента программа поможет реанимировать доверие населения к ипотечному кредитованию», - замечает директор департамента кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян.
«Мы надеемся, что в ближайшем будущем подобные кредитные продукты станут массовыми и человек, прейдя в любой банк, а не только в АРИЖК, получит финансирование на переезд. Наша задача - предложить рыночным кредиторам «пример технологии». Тогда в будущем вопросы переезда из города в город не будут зависеть от госпомощи», - заключает Андрей Языков.

Алена ДЫМОВА. «Финансовые Известия», 8 апреля 2010 года