Национальные предпочтения при аренде жилплощади в Москве, или "Кроме ККА и Азии"

Леонид Ашкинази, Марина Векштейн
(Опубликовано в журнале "Вестник общественного мнения" №1, январь-март 2009)

Госдума постановила, что есть две национальности: "русские" и "понаехали тут". Анекдот

Цель данной работы — изучение декларируемых национальных предпочтений при аренде жилплощади в Москве, зависимость этих предпочтений от стоимости площади и национального состава жителей района. Материалом изучения являются объявления на крупных риэлтерских сайтах. Методика применима к любому городу или стране в целом при наличии соответствующей информации в Интернете.

При качественном сопоставлении цен продажи и аренды жилых помещений в Москве (даже если исходить из относительно малоинформативных «средних» цифр) с национальным составом жителей района становится очевидна корреляция: чем район «дешевле», тем в нем выше концентрация приезжих. Что здесь является причиной, а что следствием и корректна ли вообще такая постановка вопроса? При достаточно развившемся процессе понятия причины и следствия могут быть и не применимы, тем более что «дешевым» район может оказаться и потому, что в нем преобладает дешевая застройка, и потому, что он неухоженный, грязный, с плохой инфраструктурой, и потому, что состав жителей (видимый и слышимый на улице) отпугивает относительно более состоятельных покупателей. Вдобавок качество инфраструктуры и чистота могут сами начать со временем определяться составом жителей как через непосредственное их влияние, так и через деятельность местных властей.

Но в начале процесса сегрегации причины и следствия могут быть определены легче. Так, по мнению О.И. Вендиной, расселение определяется стоимостью жилья, т.е. качеством застройки, а также рынком труда и притяжением к «своим». Однако силу связей определить трудно, и она изменяется со временем. Расселение коррелирует, например, с размещением вещевых рынков, но другие рынки труда не привязаны к районам города или привязаны иначе.

Или: приезжие действительно в среднем снимают более дешевые квартиры, однако будучи ограничены во времени поиска и сталкиваясь с отторжением, они вынуждены платить не тор­гуясь или больше, т.е. влияют на цену квартир, но только в нижнем ценовом сегменте и в сторону ее увеличения.

С развитием процесса сегрегации должен наступать момент, когда национальный состав района начнет непосредственно влиять на цену жилья, понижая статус района. Объективно изучить этот процесс было бы можно, сопоставляя цены на одинаковые по всем параметрам квартиры в разных по национальному составу районах. Сделать такой анализ трудно как потому, что трудно найти одинаковые квартиры, так и потому, что цена, по которой уходит квартира, не всегда совпадает с той, по которой она выставляется, а эта последняя определяется не только риэлтером, который чувствует рынок, но и хозяином — его потребностью в деньгах и желаемой скоростью сдачи. С другой стороны, можно в принципе ожидать, что при высокой концентрации приезжих отторжение их начнет снижаться. Такую ситуацию можно было бы считать признаком образования «национальных районов».

Поэтому мы исследовали корреляцию между национальным составом района и национальными предпочтениями сдатчика, выраженными в объявлении («только славянам», «кроме Азии и Кавказа» и т.п.) Национальный состав определяли по данным О.И. Вендиной¹. Предпочтения хозяев при аренде возникают из-за неуверенности в сохранности квартиры, отсутствии трений с соседями, которые могут кончиться обращением в налоговую инспекцию, и милицией, аккуратности оплаты, а при продаже — из-за беспокойства по последнему пункту. Когда речь идет о конкретном бизнесе, иррациональные предпочтения («просто не хочу, и все») относительно редки. В конечном итоге тревога по поводу сохранности квартиры и аккуратности оплаты происходит из-за межкультурных различий, ибо никаких данных по этому поводу хозяева не имеют и опираются в своих предпочтениях на ощущение чуждости, непредсказуемости и т.п.

Для анализа зависимости от цен использовались крупные районы с максимальной (районы 1—4) и минимальной (районы 5—10) концентрацией приезжих, по данным О.И. Вендиной (см. табл. 1, где в каждой клетке указано общее количество объявлений и процент объявлений с указанием на национальные предпочтения).

Таблица 1.

Степень отторжения немонотонно зависит от стоимости площади, возрастая от нижнего ценового диапазона (10—20 тыс. руб.) до среднего (20—45 тыс. руб.) примерно в 1,2—3 раза (пример минимального роста — от 32 до 40%, пример максимального роста — от 15 до 44%). В верхнем ценовом диапазоне отторжение падает, достигая единиц процентов и менее. Отторжение коррелирует с национальным составом жителей и достигает максимума (55—60%) в районах с максимальной концентрацией приезжих. При интерпретации значений отторжения в минимальном ценовом диапазоне надо иметь в виду, что в этой области располагаются не только квартиры, но и комнаты в коммунальных квартирах, что усиливает отторжение (во избежание конфликтов с соседями). В этом случае отторжение может даже возрастать при уменьшении цены (регион 5 и, особенно, 6).

Для рассмотрения типов предпочтений просуммируем данные по всем районам (см. табл. 2).

Таблица 2.

Конкретные формы отторжения — формулировки «хотим (или "только") русских», «хотим славян», «хотим россиян», «кроме Кавказа», «кроме Азии» — в среднем по всему исследованному массиву применяются в соответственно 10, 75, 3, 6, 6% случаев декларирования отторжения. Со стоимостью площади распределение форм указания отторжения связано слабо, можно лишь заметить некоторое снижение доли формулировки «хотим славян» (с 80 до 70%) и возрастание доли «кроме Кавказа» и «кроме Азии» (с 2% до 9%) при возрастании стоимости. При интерпретации этих данных надо учитывать, что здесь смешиваются реальные мотивы и, возможно, определенная стеснительность. Заметим, что встречается и указание «кроме Азии и Кавказа», для которого уже возникла аббревиатура-эвфемизм «ККА», которая применяется и парадоксально — «кроме ККА».

Для более точного сопоставления с данными О.И. Вендиной была определена с привязкой к каждой станции метро доля объявлений с указанием на национальную избирательность среди всех объявлений в диапазоне 25-45 тыс. руб. Для станций метро, в округе которых оказалось более 10 объявлений (для большинства станций количество объявлений — от 50 до 300), полученные результаты показаны на рисунках, где на рисунке 1 — данные О.И. Вендиной, на рисунке 2 — доля объявлений с указанием на национальную избирательность. На первом рисунке плотность закраски растет с ростом доли неграждан России. На втором рисунке каждый квадратик соответствует одной станции метро, четыре плотности закраски — диапазоны доли объявлений с указанием на национальную избирательность 20-29%, 30-39%, 40-49%, 50-59%. Сильная корреляция очевидна.

Выводы

1. На таком в общем «рациональном» рынке, как рынок аренды жилья, декларируемое национальное отторжение доходит — в Москве — до 60%, причем это не отдельные «отморозки» или специализирующиеся на этой деятельности «общественные» организации, а самые что ни на есть простые люди, средний (по доходам) класс.
2. Отторжение связано со стоимостью квартир, т.е. с доходами граждан. Если считать, что квартиру сдает одна семья, то максимум отторжения приходится на среднедушевой месячный доход 300 долл.
3. Национальное отторжение вызвано концентрацией приезжих, оно максимально в районах с максимальной их концентрацией. Это эффект противодействует тенденции к образованию национальных районов.

Рисунок 1. Мигранты в Москве. Расселение лиц, не имеющих российского гражданства

Рисунок 2.

¹ См: Вендина ОМ. Мигранты в Москве. Грозит ли российской столице этническая сегрегация? М.: Центр миграционных исследований; Институт географии РАН, 2005; (http://www.migrocenter.ru/publ/vendina/ vendina.pdf), а также: Вендина 0. Могут ли в Москве возникнуть этнические кварталы? // Вестник общественного мнения. 2004. № 3. С 52-64.