Рынок жилья и расселение в Московском регионе
		Над темой номера работала Алла МАХРОВА1

Кто покупает жилье в Московской области

Сегодня рынок жилья Московского региона ориентирован на внешний спрос. Хотя большинство внешних покупателей нацелено на приобретение жилья в столице, высокие цены в Москве усиливают привлекательность подмосковного рынка жилья как альтернативы московскому. Подмосковье рассматривается как естественное продолжение столицы, которое более предпочтительно вследствие разницы цен на жилье, менее строгого миграционного учета, а в последние годы быстрого экономического роста. Область становится не только "временным плацдармом" для переселения в столицу, но и местом постоянного проживания и работы.

По данным Московской областной регистрационной палаты, по итогам за 2002 год доля покупателей из других регионов составляла свыше 35% при доле покупателей из Москвы около 13%. Из-за ориентации значительной части и субурбанизирующихся москвичей, и жителей других регионов на близость к Москве доля внешних покупателей выше всего в ближнем Подмосковье. Одновременно, из-за высоких цен на жилье и ужесточения режима регистрации мигрантов стала увеличиваться доля покупателей жилья из других регионов в дальнем Подмосковье, где легче преодолеть административные барьеры и приобрести более дешевое жилье. Одновременно многие москвичи покупают жилье в периферийных городах с рекреационными целями. Так, в Дубне доля покупателей из столицы составляла более 30%, что выше, чем в любом другом городе области.

Покупателей из других регионов особенно привлекает восток области с относительно более дешевым жильем: в ближних и дальних пригородах нерезиденты составляют свыше 50% от числа купивших квартиры. Хотя многих москвичей также привлекает восток области (особенно в ближнем Подмосковье, где доля москвичей превышает пятую часть всех покупателей), жители столицы предпочитают север и запад области, в том числе за счет их лучшей экологии.
В последние годы среди покупателей областного жилья происходит увеличение числа и доли жителей Москвы. По данным социологических опросов покупателей жилья в городах, риэлторских фирм и экспертов, она более высока в ближнем и среднем Подмосковье. Доля покупателей из других регионов несколько снизилась и составляет 30-40% (в конце 1990-х они составляли основную часть покупателей с долей 40-50% в общей структуре, как в настоящее время москвичи). На население собственно области приходится около 20-30% спроса, причем для него характерны внутриобластные перемещения при покупке жилья¹⁰.

Из-за своей относительной дешевизны жилье в области используется москвичами как для постоянного, так и для сезонного проживания, а также в инвестиционных целях, как вложение средств в недвижимость. Москвичам, в первую очередь, молодым семьям, покупка квартиры в Московской области дает возможность получить большую площадь и лучшее качество жилья за меньшие деньги. Люди среднего и пожилого возраста меняют свои московские квартиры на подмосковные с целью разделения семьи или получения доплаты.

Увеличение числа москвичей среди покупателей подмосковного жилья - это новая важная черта в расселении, когда сезонная субурбанизация жителей столицы дополняется их переселением на постоянное место жительство в область. Переезд москвичей в область уловила и миграционная статистика. В последние годы сокращается отрицательное сальдо миграции между областью и Москвой за счет роста потока из Москвы при сохранении на устойчиво высоком уровне миграции из области в столицу.

Важное направление столичной диффузии на подмосковный жилищный рынок - загородное коттеджное строительство, бум которого связан с реализацией новых жилищных стандартов наиболее состоятельных слоев населения. Главными покупателями на рынке загородной подмосковной недвижимости (в дачных и коттеджных поселках, сельской местности) являются москвичи. По экспертным оценкам, на их долю приходится почти 50% всех сделок. Примерно четверть покупателей - это жители нефтегазодобывающих регионов страны. Жителей области на рынке лишь чуть более 7%, почти столько же - приезжих из Якутии, Магадана и других регионов Сибири и Дальнего Востока. На покупателей из остальных регионов России, стран ближнего и дальнего зарубежья приходится менее 10%¹¹.

10 - Махрова А.Г. Трансформация системы расселения Московского региона в связи с развитием рынка жилья // Актуальные социально-экономические проблемы развития городов России. Сборник научных статей. Владимировские чтения. Российская академия архитектуры и строительных наук. М.: РААСН, 2005; Махрова А.Г., Стерник Г.М. Тенденции и факторы развития рынка жилья в Московской области // Региональные исследования. № 2(6) 2005. Смоленск, Универсум
11 - Как, кому и почем продать родную землю // Квадратный метр. №5. 2-8 февраля 2005 г.