… о новом жилищном кодексе

Новый Жилищный кодекс принесет им не меньше проблем, чем реформа по монетизации льгот

Новый Жилищный кодекс (ЖК), вступивший в силу 1 марта этого года, неизбежно повлечет за собой повышение цен на коммунальные услуги. Такое мнение высказала на прошедшей вчера пресс-конференции депутат Государственной думы Оксана Дмитриева. Широко разрекламированное сторонниками кодекса право граждан самим выбирать управляющие компании для многоквартирных домов для большинства людей будет иметь негативные последствия. Предусмотренная документом процедура выбора дает простор для еще большего произвола местных властей, предоставляя им прекрасную возможность вступить в сговор с управляющей компанией, желающей получить дом "на содержание". Впрочем, по мнению экспертов, новый ЖК пока не вызовет столь бурной общественной реакции, как, к примеру, реформа по монетизации льгот. Однако дело не в том, что он повлечет за собой меньше сложностей, а в том, что граждане почувствуют "улучшения" не сразу. "Вот когда в силу всех прописанных в кодексе изменений гражданам придется платить за жилье гораздо дороже, общественные волнения неизбежны", - говорит Оксана Дмитриева. Впрочем, первые "ласточки" будущих волнений появились уже в день вступления кодекса в силу - в ряде российских регионов, в частности, в Саратове и Твери, прошли митинги протеста.
Мнения по поводу нового ЖК кардинально расходятся. Его сторонники убеждены, что документ помогает стране двигаться к цивилизованному рынку и наконец-то положит конец всевластию ЖЭКов, предоставив жильцам возможность самим выбирать, кто и по чем будет управлять их домами. Полярная точка зрения: государство отказывается отвечать за обеспечение граждан жильем и практически целиком перекладывает ответственность за его содержание на плечи граждан. Так, теперь все владельцы приватизированных квартир (а таковых по стране более 65%) должны будут оплачивать капитальный ремонт многоэтажек. Причем часть жильцов еще до введения нового кодекса в силу с помощью различных коллективных схем откладывали деньги на эти цели. "Однако подобного рода накопления на счета этих домов переданы не будут, - говорит Оксана Дмитриева. - Получается, что в новых домах жильцы еще будут иметь возможность сделать накопления, а вот в старых, для которых как раз настала пора капремонта, деньги жильцам придется выплачивать единовременно". Помимо этих расходов собственники, как и прежде, будут платить налог на недвижимость, который в ближайшее время также может существенно возрасти. Дело в том, что депутаты давно мечтают о том, чтобы жильцы платили налог, исходя из рыночной стоимости их квартир, а не кадастровой, как это происходит сейчас. Не секрет, что отличаются они в несколько раз, особенно в столице и Питере. Подобный законопроект уже прошел первое чтение в Думе, и хотя согласно ему сама ставка налога будет уменьшена с 3 до 1,5%, по мнению г-жи Дмитриевой, переход на рыночную базу исчисления вызовет многократное повышение суммы налога.
Очень интересный механизм предусмотрен новым кодексом и для выбора жильцами управляющей компании. В течение этого года все жители многоквартирных домов должны провести собрания, на которых они выберут себе "управленцев", по логике, исходя из набора предлагаемых ими услуг и их стоимости. Решение будет приниматься как собственниками, так и арендаторами, коих на собрании должны представлять местные органы власти. Если подобные собрания проведены не будут, управляющую компанию выберут "насильно" опять же местные чиновники. Проблем тут как минимум две. Во-первых, в тех многоэтажках, где не существует товариществ собственников жилья, провести подобное собрание будет крайне сложно технически. Кроме того, по мнению Оксаны Дмитриевой, такая система отбора дает прекрасную возможность чиновникам сговориться с компанией, желающей "порулить" домом и либо подделать протокол собрания, либо воспользоваться поддержкой 10-15% собственников и принять нужное решение. "Так как соотношение приватизированных и неприватизированных квартир в среднем составляет 60:40, достаточно сагитировать еще 10% жильцов, чтобы подписать договор с аффилированной компанией", - поясняет она. Понятно, что назначенные таким образом управляющие легко могут и завысить цены за свои услуги, при этом сократив их объем.
Примеры подобных сговоров, по словам Оксаны Дмитриевой, уже есть Питере, где часть домов перешли на новую систему управления заранее. "Так, в районе Коломна управление 104 домами получила никому не известная ранее компания с уставным капиталом 10 тыс. руб.", - поясняет она. Таким образом, новый кодекс фактически провоцирует конфликты между жильцами, не устраняя при этом, а лишь замаскировывая вседозволенность ЖЭКов. Все эти факторы, по мнению г-жи Дмитриевой, приведут к увеличению управленческих издержек и к неизбежному повышению цен на коммунальные услуги.
Еще одно нововведение ЖК - он практически сводит к нулю возможность граждан получить бесплатное жилье. С 1 марта этого года чтобы встать в очередь на квартиру, надо не только нуждаться в улучшении жилищных условий, но и быть малоимущим. Правда, критерии отнесения к этой категории авторы кодекса так и не определили. Впрочем, почувствовать на себе действие новой нормы россияне, видимо, смогут не скоро. Уже давно возможность получения бесплатной квартиры стала почти виртуальной, и, по словам Оксаны Дмитриевой, очереди в разных городах сейчас растянуты на 20, а то и все 150, как в Питере, лет. "Так как согласно новому ЖК старые очереди будут сохранены, граждане потеряли довольно сомнительное право получить квартиру через 151 год", - комментирует ситуацию она. Есть надежда, что проблема получения "дармовых" квартир будет частично решена в некоторых регионах за счет предоставления гражданам льготной ипотеки под гарантии города. Подобное право, в частности, уже пообещал столичным "очередникам" руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин. В одном из своих недавних интервью он заявил, что "основная идея программы состоит в том, чтобы дать платежеспособной части очереди возможность купить квартиру по ипотеке - под гарантии города и потому под очень привлекательный процент: ниже рыночного (около 4-5% годовых). Федеральные власти пока расплывчато говорят о том, что будут предоставлять очередникам некие ипотечные программы, где государство обещает субсидировать первоначальный взнос или проценты по ставке.
Впрочем, все эти изменения граждане почувствуют на себе не сразу. Однако есть в новом ЖК и такие "перлы", которые проявят себя в самое ближайшее время. Так, теперь любая, даже самая незначительная перепланировка квартиры (вплоть до переноса розеток, сантехники и остекления лоджий) требует согласования с соответствующими органами. Для жильцов это означает только одно - любое изменение в собственной квартире "влетит" им в копеечку. Так, к примеру, в Москве фирмы, занимающиеся согласованием документов по перепланировке, берут за свои услуги от 2 до 2,5 тыс. долл., а за проект перепланировки (также необходимый для любых изменений) архитектурное бюро потребует минимум 10 долл. за квадратный метр. Крайняя мера наказания за несоблюдение этих требований - конфискация квартиры у жильца и выставление ее на общественные торги. Правда, Оксана Дмитриева обещает, что непременно выступит с законодательной инициативой о внесении поправок в данную статью.

Наталья БЕНДИНА. "RBC daily", 3 марта 2005 года

Новый Жилищный кодекс позволит пустить по миру бывших супругов и домоуправления
Со вчерашнего дня россияне живут по новому Жилищному кодексу. Обеспечение граждан жильем отныне не является обязанностью государства. Не потянувшие ипотечный кредит окажутся в домах "маневренного фонда" вместе с алкоголиками-неплательщиками, хлопотать о расселении из аварийного дома придется самостоятельно, зато должно кончиться всевластие ЖЭКов: команду слесарей-дворников-электриков жильцы будут нанимать сами. А еще кодекс поможет сводить семейные счеты, дав право собственнику квартиры выставлять неугодных родственников за порог.
Право бесплатной приватизации квартир россияне, вопреки опасениям, не потеряли. Без проблем оформить в собственность жилье можно будет до 1 января 2007 года, а после, если возникнет желание, только за большие деньги, выкупив квартиру у города. Причем в очереди на получение жилья на условиях социального найма вместе с инвалидами, больными туберкулезом и прочими "первоочередниками" останутся лишь самые малоимущие. Люди, не имеющие никакой официально зарегистрированной собственности - ни машины, ни даже крошечной комнатки в коммуналке. Тем самым из очереди выпадут все те, кто, имея малогабаритную квартирку, хочет улучшить свои жилищные условия. Всем им будут предлагаться некие ипотечные программы, где государство обещает субсидировать первоначальный взнос или проценты по ставке.
Для жителей аварийных домов новый Жилищный кодекс формально предусматривает отдельную очередь. Однако надеяться на нее смогут лишь те граждане, кто пока не приватизировал (или расприватизировал обратно) свои квартиры. Собственникам квартир придется практически за свои деньги оплачивать снос здания. Жильцы должны будут оформить общую долевую собственность на землю, затем попросить городские власти подыскать покупателя на этот участок, затем подбирать жилье по сходной цене. В то время как расприватизировавшие квартиру смогут переложить проблемы своего переезда на плечи муниципальных администраций. Так что до 2007 года есть еще время подумать, что лучше: статус квартиросъемщика или собственника. Ведь собственники вместе с правами получат новые обязанности - придется следить за состоянием не только собственной квартиры, но и всего дома, включая лестничные клетки, чердаки и подвалы, внося за это ежемесячную плату.
Плата за все эти удовольствия будет, вероятно, немалой, поскольку классические ЖЭКи, ДЭЗы и прочие домоуправления могу перестать существовать "как класс" - а на смену им должны прийти полностью коммерческие коммунальные службы. В рамках развития конкуренции в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Правда, новый кодекс дал жильцам право не только контролировать работу этих самых служб, но и требовать ее выполнения на должном уровне. Государственная жилищная инспекция по жалобам потребителей получает право штрафовать "коммерческих" коммунальщиков за ненадлежащее исполнение услуг. Жильцы дома, объединившись в кондоминиум, получат право на совершенно законных основаниях сдавать придомовые или подвальные помещения в аренду, а на вырученные деньги обустраивать хоть автостоянку с мойкой, хоть тренажерный зал на чердаке. Причем жильцы будут вправе даже пересмотреть условия аренды с владельцами магазинов, обустроившихся на первых этажах здания, или даже выселить неугодных арендаторов.
Безнаказанно не платить за жилье годами уже не получится. За полугодовую неуплату коммунальных услуг кодекс грозит отселением во временный фонд жилья по стандарту общежития с койкоместом и шестью квадратными метрами на человека. Туда же отправятся и всевозможные брачные аферисты, прописавшиеся на площади супругов и требующие раздела и развода. Кодекс говорит, что отныне невзирая ни на какие прописки по месту жительства только согласие собственника даст право на проживание в квартире. Правда, вместе с аферистами на улице могут оказаться вполне добропорядочные, но неугодные экс-жены, экс-зятья и экс-снохи, с которыми владелец квартиры не достиг взаимопонимания. Закон будет защищать только несовершеннолетних детей, а разведенному супругу, пусть даже и прописанному в квартире, закон предписывает в течение года покинуть жилье бывшего супруга.
В маневренный фонд можно будет выселить из квартиры, к примеру, за незаконно проведенную перепланировку. Правда, легальную перепланировку собственнику будет провести легче, так как Жилищный кодекс дает четкий перечень документов на согласование переустройства, указывая, что никаких иных документов согласующий орган требовать не вправе. Причем решение о согласовании или отказ должен быть вынесен не позднее 45 дней с момента подачи заявления.
Первое время, пока кодекс еще не обкатан, не исключены и судебные разбирательства граждан с государством на предмет защиты своих прав на жилище. Проблема в том, что в дополнение к Жилищному кодексу правительство так и не подготовило необходимые подзаконные акты, регулирующие все многообразие жизненных ситуаций. Непонятно, куда деваться человеку, если собственники выселяют его из квартиры, но в городе пока не создано фонда маневренного жилья. Есть неразбериха и с ключевыми определениями. Кодекс, к примеру, делит помещения на жилые и нежилые, но критериев, на основании которых строение можно отнести к жилому фонду, пока не выработали. Если большинство жителей столицы и крупных городов, не владея ничем, кроме квартиры, нечасто сталкиваются с необходимостью оформлять сарай как место для проживания (и регистрации), то для южных регионов это может стать очень большой проблемой. В Краснодарском крае, например, нередко в рамках одного и того же домовладения люди строят новые помещения, делят дом межу родственниками на несколько автономных частей, пристраивая к основной постройке гаражи и летние кухни в качестве новых комнат. Все это еще больше усугубит нынешнюю неразбериху в системе регистрации недвижимости и прав на нее.
Так что у критиков Жилищного кодекса, каковых хватало на всех стадиях его законодательного оформления, наверняка появятся практические основания для аргументации своей позиции и попыток добиться поправок в этот один из самых "жизненных" законодательных актов.

Ирина СКЛЯРОВА. "Время новостей", 2 марта 2005 года